תחום מיסוי הנדל"ן הפך לאחד התחומים המתמחים והמורכבים ביותר במשפט הישראלי, כאשר 32 משרדי עורכי דין מציעים מומחיות בהיבטי המיסוי של עסקאות מקרקעין. הדירוג השנתי לשנת 2025 מציג תמונה של תחום נישתי שמושך הן את המשרדים הגדולים והן מתמחים בוטיק, על רקע המורכבות הגוברת של חקיקת המיסוי והבום בשוק הנדל"ן הישראלי.
בקצרה
- 32 משרדים מתמחים במיסוי נדל"ן – תחום נישתי ומתמחה
- 17 משרדים בקבוצת העלית, כולל כל המשרדים הגדולים ומתמחים בולטים
- גורניצקי GNY מחזק מעמדו לאחר מיזוג עם הורן ושות' בתחילת 2025
- התחום כולל ליווי עסקאות מכר, שכירות, קומבינציה ונדל"ן מניב
- מומחיות כפולה – שילוב של דיני נדל"ן ודיני מיסים מורכבים
התחום הכי מתמחה: צומת בין נדל"ן למיסוי
מיסוי נדל"ן מייצג את הצומת המורכב ביותר בין שני תחומי משפט מורכבים – דיני נדל"ן ודיני מיסים. המשרדים המתמחים בתחום צריכים להבין לעומק את שני התחומים ואת האינטראקציה ביניהם. התחום כולל היבטי מיסוי בעסקאות מכר ורכישה, שכירות, קומבינציה, נדל"ן מניב, וליווי יזמים וקבלנים בפרויקטים שונים.
המורכבות נובעת מהעובדה שלכל סוג של עסקת נדל"ן יש השלכות מיסוי שונות, והחקיקה משתנה באופן תדיר. משרדים צריכים להיות מעודכנים בשינויים ברגולציה, בפסיקה של בתי המשפט המיסויים, ובעמדות רשות המיסים.
קבוצת העלית: שילוב ייחודי של גדולים ומתמחים
קבוצת העלית כוללת 17 משרדים, כאשר המשרדים הגדולים ביותר מובלים על ידי מתמחים בוטיק. מיתר המוביל הכללי, הרצוג פוקס נאמן השני, גולדפרב גרוס זליגמן השלישי, ופישר הרביעי מופיעים בקבוצת העלית.
ארנון תדמור-לוי החמישי וש. הורוביץ ושות' העשירי מחלימים את רשימת הענקים. גורניצקי GNY מופיע בקבוצת העלית לאחר המיזוג עם הורן ושות' בתחילת 2025, מה שמחזק את מעמדו בתחום המתמחה הזה.
לצד הענקים, קבוצת העלית כוללת משרדי בוטיק מתמחים כמו אודי ברזלי – עורכי דין, אלתר עורכי דין, ויולוס גזית ושות'. יוסי אלישע קלדרון ושות', מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות', וש. פרידמן אברמזון ושות' מייצגים משרדים שהתמחו עמוק בתחום.
המתמחים הבוטיק מובילים
מעניין לציין שחלק מהמשרדים הבולטים בקבוצת העלית הם משרדי בוטיק שהתמחו ספציפית במיסוי נדל"ן. RCP רז-כהן פרשקר ושות', זיו שרון ושות', קוך ברזילי עורכי דין, ושקל ושות' מייצגים את הדור החדש של המתמחים שהצליחו להגיע לרמה הגבוהה ביותר.
המשרדים הללו מתמחים ספציפיטית בתחום ויכולים להציע מומחיות עמוקה יותר מאשר המשרדים הגדולים שמטפלים במגוון תחומים. הם מציעים שירות אישי ומתמחה ללקוחות הזקוקים לפתרונות מיסויים מורכבים.
המובילים הבולטים: איזון מושלם
קבוצת המובילים הבולטים כוללת 9 משרדים שמייצגים איזון מושלם בין משרדים גדולים לבין מתמחים. EBN – ארדינסט בן נתן טולידאנו, ברון ושות', וחיים קוסובסקי-שחור ושות' מייצגים משרדים עם מומחיות בנדל"ן שהתרחבו למיסוי.
ירון אלדר פלר שורץ ושות', מילר ושות', ומשה מזרחי נח קריגל מתמחים יותר בהיבטי המיסוי. בנימיני ושות', גינדי – כספי ושות', ועמית פולק מטלון ושות' מציעים שילוב של תחומים.
המובילים: התמחות מקומית ומיוחדת
קבוצת המובילים הקטנה ביותר כוללת 6 משרדים מתמחים. אברהם נאמן ושות' ואטיאס גראור וישניצקי ענבר ושות' מייצגים משרדים עם ניסיון רחב שהתמחו גם במיסוי נדל"ן.
יסמין צח משרד עורכי דין, יעקב דהן ושות', עמפלי משרד עריכת דין מיסים, ורועי עזרא – משרד עורכי דין ונוטריון מתמחים עמוק יותר בתחום. עמפלי מזהה את עצמו כ"משרד עריכת דין מיסים", מה שמדגיש את הפוקוס המיסויי.
הרגולציה המורכבת והשתנה
תחום מיסוי הנדל"ן מתאפיין ברגולציה מורכבת ומשתנה. חוק מיסוי מקרקעין, מס שבח מקרקעין, מס רכישה, מס הכנסה על השכרות, ומס שווי כולל היבטים רבים שהמשרדים צריכים להכיר.
שינויים תכופים בחקיקה, החלות חוקים חדשים בתאריכים שונים, ועמדות משתנות של רשות המיסים יוצרים אתגרים מתמידים. המשרדים צריכים להיות מעודכנים בפסיקה של בתי המשפט למיסוי וליהות יכולת לייעץ ללקוחות על ההשלכות המיסויות של עסקאות מורכבות.
סוגי העסקאות והלקוחות
התחום כולל מגוון רחב של עסקאות ולקוחות. עסקאות מכר ורכישה של נכסים, הקמת קומבינציות יזמיות, השכרת נכסים מניבים, פרויקטים של התחדשות עירונית, ועסקאות של קרנות נדל"ן מהווים חלק מהפעילות.
הלקוחות כוללים יזמים פרטיים, חברות נדל"ן, קרנות השקעה, משקיעים מוסדיים, וקבלנים. כל סוג לקוח דורש הבנה של הצרכים הספציפיים שלו ושל ההשלכות המיסויות הרלוונטיות.
אתגרים ייחודיים בתחום
אחד האתגרים הגדולים בתחום הוא החיבור בין הידע המשפטי לבין הידע החשבונאי-מיסויי. משרדים רבים עובדים בשיתוף עם רואי חשבון מתמחים או מעסיקים יועצי מס פנימיים.
התחום מתמודד גם עם אתגרים של עסקאות בינלאומיות, כאשר משקיעים זרים רוכשים נכסים בישראל או ישראלים משקיעים בחו"ל. זה דורש הבנה של אמנות למניעת כפל מיסוי והשלכות מיסויות בינלאומיות.
השפעת הבום בנדל"ן על התחום
הבום בשוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות הגדיל משמעותית את הביקוש לשירותי מיסוי נדל"ן. עלייה במחירי הנכסים גרמה לעלייה בחבויות המיסוי ויצרה צורך בתכנון מיסויי מתקדם יותר.
פרויקטי התחדשות עירונית, השקעות במגזר הנדל"ן המניב, וכניסה של משקיעים זרים לשוק יצרו הזדמנויות חדשות למשרדים המתמחים. הגידול בפעילות יצר גם צורך בפתרונות מיסויים יצירתיים וחוקיים.
הדירוג המלא – פילוח לפי קבוצות
קבוצת העלית (17 משרדים)
המשרדים המובילים בתחום מיסוי הנדל"ן:
- אודי ברזלי – עורכי דין
- אלתר עורכי דין
- ארנון, תדמור-לוי
- גולדפרב גרוס זליגמן
- גורניצקי GNY
- הרצוג פוקס נאמן
- יולוס גזית ושות', עורכי דין
- יוסי אלישע קלדרון ושות'
- מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות', עו"ד
- מיתר | עורכי דין
- פישר (.FBC & Co)
- ש. הורוביץ ושות'
- ש. פרידמן, אברמזון ושות'
- RCP רז-כהן, פרשקר ושות' משרד עורכי דין
- זיו שרון ושות' עורכי דין
- קוך ברזילי עורכי דין
- שקל ושות' – עורכי דין
מובילים בולטים (9 משרדים)
משרדים בעלי מומחיות מוכרת בתחום:
- EBN – ארדינסט, בן נתן, טולידאנו
- ברון ושות, משרד עורכי דין
- חיים קוסובסקי-שחור ושות'
- ירון אלדר, פלר, שורץ ושות' עורכי דין
- מילר ושות' – משרד עורכי דין
- משה מזרחי, נח, קריגל – עורכי דין
- בנימיני ושות'
- גינדי – כספי ושות'
- עמית, פולק, מטלון ושות'
מובילים (6 משרדים)
משרדים מתמחים בתחום:
- אברהם נאמן ושות', משרד עורכי-דין
- אטיאס, גראור, וישניצקי, ענבר ושות'
- יסמין צח משרד עורכי דין
- יעקב דהן ושות' – חברת עורכי דין
- עמפלי משרד עריכת דין מיסים
- רועי עזרא – משרד עורכי דין ונוטריון
ניתוח מעמיק של הדירוג
הדירוג בתחום מיסוי הנדל"ן מגלה תמונה של תחום נישתי ומתמחה ביותר. עם 32 משרדים בסך הכל, זהו אחד התחומים הקטנים יותר, מה שמעיד על הקושי להתמחות בתחום ועל הצורך במומחיות כפולה בנדל"ן ובמיסוי.
הריכוז של 17 משרדים בקבוצת העלית מתוך 32 (כ-53%) הוא גבוה מאוד ומעיד על התחרותיות הקיצונית בתחום. זה גם מעיד על כך שהביקוש לשירותים איכותיים בתחום גבוה, ולכן משרדים רבים מצליחים להגיע לרמה הגבוהה.
נוכחותם של משרדי הבוטיק בקבוצת העלית מעידה על כך שבתחום מתמחה זה, המומחיות הספציפית יכולה להיות יותר חשובה מגודל המשרד. משרדים קטנים שמתמחים עמוק בתחום יכולים להתחרות בהצלחה עם הענקים.
התחום צפוי להמשיך ולהתפתח עם הגידול בפעילות הנדל"ן והמורכבות הגוברת של החקיקה המיסויית. משרדים שיצליחו להתעדכן ולהתמחות יותר יוכלו למצוא הזדמנויות רבות בשוק המתפתח.
