למרות התחממות האזור, שוק הנדל"ן הישראלי מתקרר בקצב מואץ. לפי סקירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, חודש מאי 2025 נרשם כאחד מחודשי מאי החלשים ביותר בענף מזה שני עשורים, עם ירידה דרמטית של 44% במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים. האם זה תחילתו של תור הזהב לרוכשי הדירות?
בסך הכול בוצעו בחודש מאי 6,698 עסקאות לרכישת דירות – ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד. כשמנכים מהנתונים את הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, מדובר בירידה של 18% בשוק החופשי בלבד. אולם הסיפור הגדול של התקופה הוא ההתרסקות במכירת דירות חדשות – רק 1,720 דירות חדשות נמכרו בחודש מאי, ירידה דרמטית של 44% בהשוואה למאי 2024, ואחת הרמות הנמוכות ביותר מאז תחילת שנות האלפיים.
הירידה מקושרת ישירות למגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי מימון אגרסיביים – במיוחד תכניות של 10/90 ודומיהן. ההוראה החדשה, שנכנסה לתוקף בסוף מרץ, גרמה ליזמים להקשות תנאים או להפסיק לחלוטין את המבצעים. התוצאה: שיעור הדירות החדשות שנמכרות "על הנייר" – כלומר, לפני שלב בנייה מתקדם – ירד ל-60% בלבד, ירידה של 7 נקודות אחוז לעומת מרץ.
עם זאת, לא בכל הארץ תמונת המצב אחידה. בעוד אזור נתניה – שבראשית השנה רשם הטבות מימון ביותר משני שלישים מהמכירות – קרס לרמה של חמישית בלבד, דווקא באזור המרכז ובייחוד ברמת גן נרשמה מגמה הפוכה: 70% ממכירות הקבלנים ברמת גן במאי כללו הטבת מימון, לעומת 27% בלבד במרץ. מגמה זו מעידה על כך שהקבלנים במרכז לחוצים למכור ומוכנים להציע תנאים אטרקטיביים יותר.
בתוך כל זה, שוק היד השנייה שומר על יציבות יחסית – ובמובנים מסוימים אפילו משתפר. עם 4,324 עסקאות בחודש מאי, מדובר בגידול מתון של 1% לעומת מאי אשתקד, אך משמעותי בניגוד לירידה החדה בדירות חדשות. גם בשוק זה קיימת מגמה חדשה: הביקוש לדירות עם ממ"ד זינק לשיא של 60% מכלל העסקאות, ככל הנראה על רקע חששות מהסלמה נוספת בזירה הביטחונית.
במיוחד בולט אזור חיפה, שהיה תחת איום טילים בתקופת הלחימה מול חיזבאללה – שם נרשמה עלייה רצופה בביקוש לדירות ממוגנות. לעומת זאת, דווקא בתל אביב ובבת ים חלה ירידה חדה בביקוש לדירות עם ממ"ד – מגמה שמנוגדת להיגיון הביטחוני וראויה לבחינה נוספת, כפי שנכתב בסקירת הכלכלן.
למרות שירידה בעסקאות נראית שלילית ממבט ראשון, עבור מי שמחפש לרכוש דירה ראשונה – זו עשויה להיות תקופת הזהב. לפי הדו"ח, רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-3,679 דירות בלבד – ירידה של 18% לעומת מאי אשתקד, ובשוק החופשי הירידה אף חדה יותר (21%). כלומר, פחות תחרות מצד רוכשים אחרים עשויה להוביל ללחץ על המחירים ולהגמשה מצד קבלנים ומוכרים פרטיים.
כמו כן, בחלק מהאזורים עדיין ניתן למצוא מבצעי מימון אטרקטיביים – במיוחד בדירות שמיועדות לאכלוס בעוד שנה או יותר. השילוב בין שוק מתקרר, גמישות במחיר, אפשרות להטבות מימון ונכונות למו"מ – מהווה הזדמנות לא שגרתית, במיוחד עבור זוגות צעירים שלא מוכנים לשמוע על דירה מחוץ לגבולות חדרה–גדרה.
המגמות הללו מצביעות על תחילתו של עידן חדש בשוק הדיור הישראלי, שבו הכוח עובר מהמוכרים אל הקונים. הקבלנים, שבשנים האחרונות יכלו להכתיב תנאים, נאלצים כעת להתמודד עם שוק קונים שמאפשר מו"מ אמיתי על מחירים ותנאים. עבור רוכשי הדירות, במיוחד אלה המחפשים דירה ראשונה, זה יכול להיות הזמן הנכון ביותר מזה שנים רבות להיכנס לשוק.
