בשנים האחרונות, תמ"א 38 הפכה למונח מוכר בעולם הנדל"ן הישראלי, במיוחד בתל אביב, שבה פרויקטים של התחדשות עירונית תופסים תאוצה. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שנועדה לשפר את בטיחות המבנים הישנים, מאפשרת לדיירים לשדרג את דירותיהם ללא עלות כספית ישירה, תוך מתן זכויות בנייה ליזמים. עם זאת, לא כל הדיירים רואים בתוכנית הזו הזדמנות, והתנגדויות מצד דיירים סרבנים עלולות לעכב או אף לסכל פרויקטים. מקרה שהגיע לאחרונה לפתחה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב ממחיש את המורכבות המשפטית והחברתית של פרויקטים אלו, כאשר דיירים סירבו למכור את זכויותיהם ליזם והציעו מודל חלופי של רכישת שירותי בנייה בלבד. האם תמ"א 38 בתל אביב תמשיך להתקדם למרות התנגדויות כאלה?
בבניין בן 70 שנה, הממוקם בפינת הרחובות דוד המלך ואורי לסר בתל אביב, התגלע סכסוך בין דיירים שתמכו בפרויקט תמ"א 38/2, הכולל הריסה ובנייה מחדש, לבין שלושה דיירים שהתנגדו לו. התוכנית, שאושרה על ידי 13 מתוך 16 בעלי הדירות במאי 2021, הציעה שדרוג משמעותי: תוספת של כ-23 מ"ר לכל דירה (כולל ממ"ד), מרפסת שמש או גינה, מחסן, חניה תת-קרקעית ומעלית. אולם, שלושת הדיירים הסרבנים העלו טענות שונות נגד הפרויקט, והמקרה הגיע להכרעת המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, דגנית קציר-ברין.
הדיירים שהתנגדו, בעלי שתי דירות, טענו כי הפרויקט מהווה "עסקת קומבינציה במסווה של תמ"א", כלומר עסקה שבה היזם רוכש את זכויות הדיירים במקום לספק שירותי חיזוק בלבד. הם הציעו מודל חלופי שבו היזם יספק שירותי בנייה תמורת תשלום, מבלי שהדיירים יאבדו את זכויות הבעלות שלהם על הדירות. בעלת דירה שלישית התנגדה בטענה כי התכנון של דירת התמורה שלה לקוי, שכן היא תאבד שניים מארבעת כיווני האוויר שמהם היא נהנית כיום. המפקחת דחתה את טענותיהם של כל הסרבנים ופסקה לטובת תומכי הפרויקט, תוך שהיא ממנה עורכי דין שיחתמו בשמם של הסרבנים אם לא יעשו זאת בעצמם עד למועד מסוים.
המפקחת קציר-ברין קבעה כי המודל החלופי שהציעו שני הדיירים – רכישת שירותי בנייה בלבד – אינו ישים. היא הדגישה כי פרויקטי תמ"א 38 מבוססים על הסכם כולל בין היזם לדיירים, שבו היזם מממן את החיזוק או הבנייה מחדש בתמורה לזכויות בנייה, כגון תוספת דירות חדשות למכירה בשוק החופשי. הצעת הדיירים דורשת את הסכמת היזם, אך היזם הבהיר כי המודל אינו רלוונטי מבחינתו, ואף תיאר אותו כ"נוסטלגיה נחמדה". המפקחת הסכימה כי דרישה זו סותרת את המבנה הכלכלי של תמ"א 38, שבה היזם מסתמך על רווחים ממכירת דירות חדשות כדי לכסות את עלויות הפרויקט.
באשר לטענות הדיירת השלישית בנוגע לתכנון הלקוי של דירת התמורה, המפקחת קבעה כי הפחתת כיווני אוויר היא תופעה מקובלת בפרויקטי הריסה ובנייה מחדש, שבהם בניין חדש מכיל יותר דירות על אותה חלקת קרקע. היא הוסיפה כי חוות דעת שמאית שהוגשה מטעם הדיירת הראתה כי שווי דירתה צפוי לעלות מ-6 מיליון שקל ל-8 מיליון שקל כתוצאה מהפרויקט, מה שסותר את טענתה לפגיעה משמעותית. המפקחת סיכמה כי התנגדות הדיירת אינה מוצדקת, והיתרונות הכלכליים והבטיחותיים של הפרויקט עולים על החסרונות הנטענים.
פסק הדין ממחיש את האתגרים המשפטיים והחברתיים הכרוכים בפרויקטי תמ"א 38, במיוחד בתל אביב, שבה העירייה מובילה בטבלת היתרי הבנייה והפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. תל אביב נחשבת לחלוצה ביישום תמ"א 38, עם מאות בקשות להיתרים שהוגשו, אם כי מדיניותה המחמירה מאפשרת אישור של חלק מהן בלבד. על פי נתונים עדכניים, מתוך 805 בקשות שהוגשו לעירייה, אושרו 135 בלבד, ו-122 מבנים כבר עברו את התהליך ואוכלסו מחדש. עם זאת, תוכנית תמ"א 38 בתל אביב עומדת בפני שינויים משמעותיים, לאור החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה באפריל 2024 לפקיעת התוכנית, כאשר עיריות נדרשו להגיש תוכניות חלופיות עד סוף אוגוסט 2024. בתל אביב, התוכנית החלופית (תא/5555) נועדה להמשיך את ההתחדשות העירונית תוך התאמה לצרכי העיר, אך היא טרם אושרה, מה שיוצר חוסר ודאות בקרב יזמים ודיירים.
המקרה הנוכחי מדגיש את החשיבות של ייצוג משפטי מקצועי בפרויקטי תמ"א 38. עורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע לדיירים להבין את זכויותיהם, לנהל משא ומתן עם היזם ולהתמודד עם התנגדויות של דיירים סרבנים. במקרה זה, התובעים יוצגו על ידי עו"ד לירן רובין, ואילו הסרבנים יוצגו על ידי עו"ד ויקטור תשובה ועו"ד נאור גלברג. המפקחת חייבה את הסרבנים בהוצאות משפט בסך 78,000 שקל, מה שממחיש את הסיכונים הכרוכים בהתנגדות לא מבוססת לפרויקטים כאלה.
התנגדויות דיירים אינן נדירות בפרויקטי תמ"א 38, והן נובעות לעיתים מחששות לגיטימיים, כמו פגיעה באיכות החיים או בזכויות הקנייניות, ולעיתים ממניעים אישיים או ניסיונות להשיג תמורה גבוהה יותר. עם זאת, החוק הישראלי, ובפרט סעיף 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, מאפשר להתגבר על התנגדויות כאשר רוב הדיירים (לפחות שני שליש בפרויקטי חיזוק, או 80% בפרויקטי הריסה ובנייה) תומכים בפרויקט. פסק הדין בתל אביב מחזק את המגמה המשפטית שלא לאפשר למיעוט קטן לעכב פרויקטים בעלי ערך ציבורי ובטיחותי, תוך שמירה על זכויות הדיירים לקבל תמורה הולמת.
הפקיעה המתוכננת של תמ"א 38 באוגוסט 2024 מעלה שאלות לגבי עתיד ההתחדשות העירונית בתל אביב. בעוד שהעירייה מקדמת תוכנית חלופית (תא/5555) שתאפשר חיזוק והריסה של מבנים תוך התאמה לתשתיות העירוניות, היזמים חוששים כי היטלי השבחה כבדים עלולים לפגוע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים. היטלים אלה, המיועדים למימון שטחי ציבור ותשתיות, עלולים להגיע למיליוני שקלים לפרויקט, מה שמגביר את החשש כי ההתחדשות העירונית בשכונות היוקרה של תל אביב תואט משמעותית. עם זאת, העירייה מציינת כי בתקופת הביניים, עד אישור התוכנית החלופית, ניתן להמשיך ולקדם פרויקטים באמצעות מסלולים כמו חלופת שקד או היתרי בנייה לחיזוק ומיגון.
המקרה הנוכחי משקף את המתח בין האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים ישנים לבין זכויות הפרט של דיירים המבקשים לשמור על בעלותם או על איכות חייהם. בעוד שתמ"א 38 נועדה להגן על תושבים מפני רעידות אדמה ולשדרג את המרקם העירוני, היא מעוררת לא פעם מחלוקות משפטיות וחברתיות. פסק הדין של המפקחת ממחיש כי בתי המשפט נוטים לתמוך בפרויקטים כאלה כאשר הם עומדים בתנאי החוק ומשרתים את האינטרס הציבורי, גם במחיר התגברות על התנגדויות של מיעוט. עם זאת, הדיירים הסרבנים זכאים לתמורה הולמת, והחוק אינו מאפשר להפקיע את זכויותיהם ללא תמורה הוגנת, כפי שנקבע גם בפסק דין קודם ברחוב קליי 16 בתל אביב.
לסיכום, פרויקטי תמ"א 38 בתל אביב ממשיכים להוות זירה מורכבת של אינטרסים משפטיים, כלכליים וחברתיים. המקרה הנדון מלמד כי התנגדויות דיירים, גם אם הן נובעות מחששות לגיטימיים, עשויות להידחות כאשר הפרויקט עומד בתנאי החוק ומשרת את טובת הכלל. עם זאת, חוסר הוודאות סביב פקיעת תמ"א 38 והחלופות התכנוניות מחייב דיירים ויזמים להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי כדי לנווט את האתגרים המשפטיים והכלכליים. ככל שתל אביב ממשיכה להוביל בתחום ההתחדשות העירונית, המאבק בין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי צפוי להישאר בלב הדיון הציבורי.
