בעולם הנדל"ן הדינמי והמורכב, רבים נוטים להאמין כי תפקידו של עורך דין מקרקעין מתמצה בניסוח החוזה ובשלב החתימה. אולם, המציאות המשפטית והמעשית מורכבת בהרבה. עו"ד חן טיגר, הנמנה עם צמרת עורכי הדין בתחום המקרקעין באזור חיפה והצפון, מדגיש כי מעורבותו של איש מקצוע מיומן חיונית כבר בשלבים הראשוניים ביותר של כל עסקה, בין אם מדובר ברכישת דירה למגורים, נכס מסחרי או פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית. ליווי משפטי מקצועי אינו מותרות, אלא הכרח שעשוי למנוע טעויות קריטיות והפסדים כספיים ניכרים.
האחריות המשפטית: לקח מפסק דין תקדימי
אחד האירועים המכוננים שהמחישו את היקף האחריות המוטלת על כתפי עורכי הדין בעסקאות מקרקעין, היה פסק דין משמעותי שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב. באותו מקרה, קבע בית המשפט לראשונה כי האחריות למכירת דירה שחלק ממנה הוגדר כמחסן ולא הוצהר כראוי, אינה מוטלת רק על המוכר שהעלים את המידע, אלא גם על עורכי הדין שייצגו את שני הצדדים בעסקה. בית המשפט חייב את המוכר ואת שני עורכי הדין לפצות את הקונה בסכום נכבד, שעמד על כ-1.87 מיליון שקלים. הפיצוי חולק כך ש-50% הוטלו על המוכר, 35% על עורך דינו של הרוכש ו-15% על עורך דינו של המוכר.
עו"ד חן טיגר, בעל משרד עורכי דין מוביל בחיפה המתמחה בתחום המקרקעין, רואה בפסק דין זה אבן דרך. "פסיקה זו", מסביר עו"ד טיגר, "מהווה תמרור אזהרה וחידוד של האחריות המקצועית הכבדה המוטלת על עורך דין המתמחה בנדל"ן. אחריות זו קיימת כלפי כל לקוח – בין אם הוא בצד המוכר ובין אם בצד הרוכש. המסר ברור: עורכי דין המלווים עסקאות נדל"ן אינם רק 'חותמת גומי' או מנסחי מסמכים, אלא שומרי סף בעלי חובת זהירות ובדיקה מוגברת".
עו"ד טיגר משתף מניסיונו העשיר בטיפול במקרים מורכבים באזור חיפה והקריות, שם שוק הנדל"ן פעיל ותוסס. "נתקלנו במשרד במקרים רבים בהם בדיקה משפטית יסודית מנעה מהלקוחות שלנו להיכנס לעסקאות בעייתיות. למשל, טיפלנו במקרה של רוכש פוטנציאלי שהיה נלהב לרכוש דירה עם יחידת דיור נוספת בקריות. במהלך הבדיקות המקדמיות, שכללו עיון מדוקדק במסמכי העירייה, הטאבו ותוכניות הבניין, התברר כי מה שהוצג כיחידה נוספת היה למעשה שטח שירות שהוסב ללא היתר, וחלקו אף פלש לשטח משותף. הצלחנו לעצור את העסקה רגע לפני חתימה, ובכך חסכנו ללקוח עוגמת נפש והסתבכות משפטית וכלכלית משמעותית".
מלכודות נפוצות בעסקאות מקרקעין והחשיבות של "עין מקצועית"
השוק החיפאי, על מאפייניו הייחודיים הכוללים בנייה ותיקה לצד פרויקטים חדשים, טומן בחובו אתגרים רבים. עו"ד טיגר מציין כי תופעות של השתלטות על שטחים משותפים, חריגות בנייה ורישום לא מדויק של נכסים אינן נדירות. "אנו נתקלים לא פעם במקרים של חניות 'פרטיות' שאינן רשומות ככאלה בטאבו, גינות שהן למעשה חלק מהרכוש המשותף של כלל דיירי הבניין, או מחסנים שהוצמדו לדירות באופן לא חוקי", הוא מפרט. "מצבים אלה לא רק שמשפיעים דרמטית על שווי הנכס, אלא גם עלולים להוביל לסכסוכי שכנים ממושכים ולהליכים משפטיים יקרים. חריגות בנייה, למשל, עלולות לגרור קנסות, צווי הריסה ואף קושי בקבלת משכנתא מהבנק".
הניסיון הרב שצבר עו"ד טיגר בניהול עסקאות מורכבות וליווי פרויקטים בחיפה, בקריות ובצפון הארץ, מקנה לו ולצוות משרדו את היכולת לזהות "נורות אדומות" בשלב מוקדם. "ההיכרות העמוקה עם השטח, עם הרגולציה המקומית ועם 'הטריקים' שקיימים לעיתים בשוק, מאפשרת לנו לבצע בדיקות ברמה דקדקנית במיוחד. איננו מעגלים פינות. הבדיקה הראשונית חייבת להיות מקיפה וכוללת אימות רישום הנכס בטאבו, בדיקת שעבודים ועיקולים, תוכניות בנין עיר (תב"ע), היתרי בנייה, היבטי מיסוי ועוד. לעיתים, אנו חושפים בעיות כה משמעותיות עד שאנו ממליצים ללקוח, לטובתו הבלעדית, לסגת מהעסקה, גם אם הוא מאד מעוניין בה. טובת הלקוח וההגנה על זכויותיו עומדות תמיד בראש סדר העדיפויות שלנו".
אתגרי מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית
תחום הנדל"ן מתאפיין בדינמיות רבה, ושינויי חקיקה ותקנות, במיוחד בהיבטי מיסוי מקרקעין, מחייבים עדכון שוטף ובקיאות מקצועית. "אנו מקפידים להתעדכן בכל שינוי ולהסביר ללקוחותינו את המשמעויות", אומר עו"ד טיגר. "לדוגמה, רבים אינם מודעים לכך שהעברת דירה במתנה לקרוב משפחה, לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, אינה בהכרח פוטרת ממס שבח באופן מוחלט, אלא לעיתים מדובר בדחיית מס. המשמעות היא שבעת מכירת הנכס בעתיד על ידי מקבל המתנה, הוא ייכנס 'בנעליו' של נותן המתנה לצורך חישוב המס, ועלול להיות מחויב בתשלום מס שבח גבוה. ייעוץ נכון בשלב מוקדם יכול למנוע הפתעות לא נעימות כאלו".
תחום נוסף המצריך מומחיות משפטית גבוהה הוא ההתחדשות העירונית, תחום שצובר תאוצה בערים ותיקות כמו חיפה וחלקים מהקריות. משרדו של עו"ד טיגר מעורב בעשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, ומייצג הן בעלי דירות והן יזמים וקבלנים. "עסקאות התחדשות עירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת), תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) או פרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי, הן מהמורכבות ביותר הקיימות בשוק הנדל"ן", מסביר עו"ד טיגר. "לצד הפוטנציאל הכלכלי והשבחת הנכסים, קיימים גם סיכונים לא מבוטלים. הליווי המשפטי בפרויקטים אלו חייב להיות צמוד, מקצועי ומקיף, החל משלב גיבוש הנציגות, דרך המשא ומתן עם היזם, בדיקת ההסכמים על כל פרטיהם, הבטחת הערבויות הנדרשות וכלה ברישום הזכויות בסיום הפרויקט. בחיפה, למשל, עם הטופוגרפיה המיוחדת והבנייה הוותיקה, כל פרויקט כזה דורש התייחסות פרטנית ומעמיקה".
סיכום: ליווי משפטי – לא עלות, אלא השקעה בשקט הנפשי
לסיכום, עו"ד חן טיגר ממליץ בחום לכל מי שעומד בפני עסקת מקרקעין, בין אם כרוכש או כמוכר, לפנות לקבלת ייעוץ וליווי משפטי מקיף כבר בשלבים הראשוניים ביותר. "עסקת נדל"ן מוצלחת היא פאזל המורכב מחלקים רבים, וכל פרט, קטן ככל שיהיה, יכול להיות קריטי. האדם הממוצע, שאינו בקיא ברזי החוק והפרוצדורות, עלול לפספס נקודות מהותיות. עורך דין מקרקעין מנוסה, במיוחד כזה המכיר היטב את השוק המקומי כמו בחיפה והקריות, הוא הנכס הטוב ביותר שלכם להבטחת עסקה כשרה, בטוחה ומוצלחת. השקעה בליווי משפטי מקצועי היא למעשה השקעה בשקט הנפשי שלכם ובביטחון הכלכלי שלכם לעתיד."
