בלב שכונת שיכון ותיקים בבת ים, ברחוב אתרוג, מתחולל מאבק משפטי סביב פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1, שחשף תפנית מפתיעה ומעוררת מחלוקת. תביעה שהוגשה נגד דיירים סרבנים בבניין מגורים בן 27 דירות נדונה לאחרונה בפני המפקח על רישום המקרקעין בחולון, והובילה לגילוי חריג: עורך הדין המייצג את הדיירים התובעים, עו"ד זהר אנגלנדר, הוא גם אחד מבעלי השליטה בחברה היזמית האחראית לפרויקט. עובדה זו, שלא הייתה ידועה בתחילה לנתבעים ואולי אף לחלק מהדיירים התובעים, מעלה חששות כבדים לניגוד עניינים ומטילה צל על השקיפות בהליך. המקרה, שממחיש את המורכבות של פרויקטי התחדשות עירונית בערים כמו בת ים, תל אביב, חולון וראשון לציון, מדגיש את הצורך באמינות ובשקיפות בעסקאות נדל"ן רגישות.
הבניין ברחוב אתרוג הוא מבנה "רכבת" ישן, בן שלוש קומות, הכולל 27 דירות. מאז 2016, קבוצת דיירים החלה לקדם פרויקט תמ"א 38/1 בשיתוף חברת "אתרוג 2-6 בת ים", במטרה לחזק את המבנה, לשדרג את התשתיות ולשפר את איכות החיים של התושבים. במסגרת הפרויקט, תוכננו להתווסף 26 דירות חדשות באמצעות בנייה בקומת הקרקע, בשתי קומות עליונות ובקומת גג חלקית. היזמית התחייבה לבצע עבודות חיזוק מבני, לשפץ את הבניין, להוסיף ממ"דים ומרפסות, ולהתקין מתקן חניה רובוטי – שדרוגים משמעותיים שמקובלים בפרויקטים דומים בערים כמו גבעתיים, רמת גן וחיפה.
לפי נתונים שהגיעו למרכז הנדל"ן, היזמית הצליחה לגייס תמיכה של כ-70% מבעלי הדירות, שיעור העומד בדרישות החוק לקידום פרויקט תמ"א 38/1 ולהגשת תביעות נגד דיירים המסרבים לחתום על ההסכם. ביוני 2024, הוגשה תביעה על ידי 30 דיירים, בשיתוף היזמית, נגד 12 בעלי דירות שסירבו להצטרף לפרויקט. התביעה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין זהר אנגלנדר ונילי פוריש, טענה כי סירובם של הנתבעים מונע את קבלת היתר הבנייה, מעכב את תיקון צו הבית המשותף ומונע קבלת ליווי בנקאי – צעדים הכרחיים לקידום הפרויקט. התובעים הדגישו כי אישור הפרויקט בוועדת הערר מאפשר להמשיך בתהליך, אך היעדר הסכמה מלאה של כלל הדיירים גורם לעיכובים ולנזקים כספיים משמעותיים.
ב-12 במרץ 2025, פסק המפקח על רישום המקרקעין, אורי שלומאי, לטובת התובעים, וקבע כי הם רשאים לחתום בשם הנתבעים על כל המסמכים הדרושים לקידום הפרויקט. עם זאת, הוא הורה להגיש כתב תביעה מתוקן עד 18 במרץ, שיכלול פרטים על יורשיהם של שני נתבעים שנפטרו, כדי להשלים את ההליך. פסק הדין אפשר, לכאורה, להתקדם בפרויקט, אך הגילוי המפתיע בדבר מעורבותו של עו"ד אנגלנדר בחברה היזמית עורר סערה.
במהלך ההליך, נציג הנתבעים, עו"ד טל גרשטיין, גילה כי אנגלנדר הוא לא רק עורך הדין המייצג את הדיירים התובעים, אלא גם בעל שליטה בחברת "א.ב. יעל ישראל", המחזיקה במחצית ממניות היזמית. אנגלנדר משמש גם כיועץ המשפטי של החברה, מה שיוצר מצב שבו הוא פועל במקביל בשני תפקידים: כמייצג הדיירים וכבעל עניין עסקי בפרויקט. גילוי זה הוביל לחששות כבדים מצד הנתבעים, שטענו כי מדובר בניגוד עניינים חמור, הפוגע בשקיפות ובאמון בהליך.
אמנם אין בחוק הישראלי איסור מפורש על מצב שבו עורך דין מייצג דיירים ומחזיק בבעלות על חברה יזמית, אך המקרה מעורר שאלות אתיות משמעותיות. לפי כללי לשכת עורכי הדין, עורך דין אינו רשאי לייצג במקביל דיירים ויזם באותו פרויקט, מחשש לניגוד עניינים. ב-25 במרץ, שלח עו"ד גרשטיין מכתב התראה לאנגלנדר, שבו ציין כי התנהלות זו עומדת בניגוד לכללי האתיקה. הוא דרש הבהרות והפסקת הייצוג, תוך הדגשה כי פעילותו של אנגלנדר כעורך דין וכבעל שליטה ביזמית יוצרת חשש מובנה לפגיעה באינטרסים של הדיירים.
בתגובה, ב-1 באפריל, הודיע אנגלנדר כי הוא מתפטר מייצוג התובעים, כדי להסיר כל ספק. הוא טען כי ההליך נגד הנתבעים כבר הסתיים עם מתן פסק הדין, וכי אין בסיס לטענות על ניגוד עניינים. עם זאת, גרשטיין טען כי כתב התביעה המתוקן, שהוגש לאחר מכן, עדיין נשא את חתימתו של אנגלנדר, מה שמעלה ספקות לגבי מימוש התפטרותו. גרשטיין הוסיף כי אנגלנדר לא עדכן את המפקח על רישום המקרקעין בדבר מעורבותו בחברה היזמית, התנהלות שהוא רואה כפסולה וכחוסר שקיפות.
בריאיון למרכז הנדל"ן, הביע גרשטיין תרעומת על המצב. לדבריו, אי אפשר להצדיק מצב שבו עורך דין פועל בשני כובעים – כמייצג דיירים וכבעל עניין עסקי בפרויקט – שכן הדבר פוגע בערכי האמינות והשקיפות, שהם קריטיים בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית. הוא הדגיש כי התנהלות זו עלולה לערער את אמון הדיירים, הן התובעים והן הנתבעים, בתהליך כולו. גרשטיין ציין כי המקרה ממחיש את הצורך בהקפדה על כללי אתיקה, במיוחד בערים כמו בת ים, חולון ותל אביב, שבהן פרויקטי תמ"א 38 נפוצים ומעוררים מחלוקות בין דיירים.
לשכת עורכי הדין, שאליה הופנתה פנייה בנושא, מסרה כי על פניו נראה שמדובר בניגוד עניינים, אך הדבר דורש בדיקה מעמיקה. הוועדה לאתיקה של הלשכה לא תפעל ללא הגשת תלונה רשמית, שתאפשר בחינת המקרה ושמיעת תגובתו של אנגלנדר. תגובה זו משקפת את הגישה הזהירה של הלשכה, אך גם את הצורך בהבהרות נוספות כדי לקבוע אם אכן הופרו כללי האתיקה.
מטעמו של עו"ד אנגלנדר נמסרה תגובה מפורטת, שבה הוא דחה את הטענות נגדו. הוא טען כי מדובר בקבוצה קטנה של דיירים מתנגדים, שמנסים לעכב את הפרויקט ללא סיבה עניינית. לדבריו, הוא הודיע לגרשטיין על הפסקת ייצוגו מיד עם קבלת המכתב, וכי כתב התביעה המתוקן הוכן עוד לפני כן. אנגלנדר הוסיף כי עורך דין אחר ימשיך לייצג את הדיירים, וכי החברה היזמית, שבה הוא שותף, פועלת בניסיון רב שנים בחיזוק בניינים. הוא טען כי הכתבה בנושא נועדה לפגוע בשמו הטוב ובפרויקט, כחלק ממאבק חסר סיכוי של המתנגדים, והביע תקווה כי גם הדיירים הסרבנים יצטרפו לפרויקט, שנתמך על ידי רוב מוחץ של בעלי הדירות.
