מאת: זאב גרינברג, הינו סמנכ"ל שותף בחברת הנדל"ן 'מידר', המתחמה בהתחדשות עירונית
החלום על דירה חדשה, מרווחת ומודרנית בבניין מחודש ובטוח, מלווה דיירים רבים המתגוררים במבנים ותיקים ברחבי הארץ, ובפרט באזורים עירוניים ותיקים כמו שכונות רבות בחיפה ובקריות. יוזמות התחדשות עירונית, בין אם במסלול פינוי-בינוי או תמ"א 38, מציעות הזדמנות פז להגשים את החלום הזה, אך הדרך לשם עשויה להיות ארוכה, מורכבת ולעיתים אף מייגעת. עם זאת, היכרות מעמיקה עם שלבי התהליך, התארגנות נכונה ובחירת אנשי מקצוע מנוסים יכולות להפוך את המסע המאתגר לחוויה מעצימה, שבסופה ממתין שדרוג משמעותי באיכות החיים ובערך הנכס. מדריך זה נועד לצייד אתכם, דיירי הבניינים העומדים בפני או בתוך תהליך התחדשות עירונית, בכלים ובמידע החיוניים להצלחה.
הצעד הראשון במסע המשותף הזה מתחיל לרוב באחת משתי דרכים: לעיתים, יזם המזהה פוטנציאל כלכלי ותכנוני במתחם מגורים מסוים הוא שפונה אל הדיירים ומציע להם לקדם פרויקט התחדשות. במקרים אחרים, היוזמה מגיעה מהדיירים עצמם, אשר מבינים את הצורך בחידוש הבניין ומחליטים לפנות באופן מאורגן למספר יזמים כדי לקבל הצעות. פנייה כזו מצד הדיירים יכולה להתבצע באמצעות נציגות דיירים שנבחרה למטרה זו, באמצעות עורך דין שהוסמך לייצגם, או אף דרך חברה ייעודית המתמחה בארגון דיירים וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית מטעמם.
יהא אופן הפנייה הראשוני אשר יהא, השלב ההכרחי והבסיסי ביותר, המהווה את אבן הפינה של הפרויקט כולו, הוא מינוי נציגות דיירים מוסכמת. נציגות זו צריכה להיבחר באופן דמוקרטי על ידי רוב של לפחות 51% מכלל בעלי הדירות בפרויקט. במתחמים הכוללים מספר בניינים, מומלץ מאוד לדאוג לייצוג הולם לכל בניין, ולמנות לפחות נציג אחד מכל מבנה המיועד להתחדשות. תפקידה של הנציגות הוא קריטי ורב-פנים: היא מהווה את הגורם המקשר והמתאם בין כלל הדיירים, עורך הדין המייצג אותם, בעלי המקצוע הנוספים שילוו את הפרויקט, וכמובן – היזם שייבחר.
חשוב להדגיש כי חברות בנציגות הדיירים היא משימה תובענית ביותר. אין מדובר בתפקיד סמלי או זמני; זוהי התחייבות ארוכת טווח, המלווה את הפרויקט לכל אורכו, לעיתים על פני שנים. חברי הנציגות נדרשים להקדיש זמן ניכר, אנרגיה רבה, ולהפגין סבלנות אין קץ מול האתגרים הבירוקרטיים, המשפטיים והאנושיים הרבים הכרוכים בתהליך. הם אלו שיידרשו להשתתף בפגישות רבות, להבין מסמכים מורכבים, לקבל החלטות משמעותיות (בכפוף לאישור כלל הדיירים, כמובן) ולהיות קשובים לחששות ולצרכים של כלל שכניהם. לכן, אם אתם שוקלים להציג את מועמדותכם לנציגות, קחו בחשבון את מלוא כובד האחריות וההשקעה הנדרשת.
לאחר שהקמתם נציגות דיירים חזקה ומגובשת, השלב הבא והלא פחות חשוב הוא מינוי עורך דין שייצג אתכם, הדיירים, בלבד. מרגע שנבחר עורך דין מטעם הדיירים, רוב ההתנהלות המשפטית והמסחרית מול היזם הפוטנציאלי תתבצע דרכו ובאמצעות הנציגות. עורך הדין הוא שומר הסף שלכם, ותפקידו להבטיח שהאינטרסים שלכם מוגנים בצורה המיטבית בכל שלבי המשא ומתן וההתקשרות החוזית.
בחירת אנשי המקצוע שילוו אתכם לאורך התהליך היא צומת קריטית נוספת. בראש ובראשונה, הקפידו הקפדה יתרה על בחירת עורך דין בעל ניסיון מוכח וספציפי בתחום ההתחדשות העירונית. עורך דין שאינו בקיא ברזי התחום, על כל מורכבותו המשפטית והתכנונית, עלול לגרום נזקים בלתי הפיכים לפרויקט ולזכויות הדיירים. מעבר לעורך הדין, ישנם בעלי מקצוע נוספים שמומלץ לשקול את שכירת שירותיהם, בהתאם לצורכי הפרויקט: מפקח בנייה מטעם הדיירים (שיפקח על איכות עבודות היזם), שמאי מקרקעין (שיעריך את התמורות המוצעות), יועץ ביטוח, יועץ מיסוי, יועץ תחזוקה לבניין העתידי, ואף יועץ חברתי שיוכל לסייע בהתמודדות עם ההיבטים האנושיים והקהילתיים של התהליך.
בכל בחירה של איש מקצוע, חשוב לערוך סקר שוק, להיפגש עם מספר מועמדים מאותו תחום, לקבל מהם הסברים מפורטים על ניסיונם, לבקש לראות דוגמאות לפרויקטים דומים שליוו בעבר או מלווים כעת, ולהתרשם מהמקצועיות, הזמינות והכימיה הבין-אישית. רק כך תוכלו לבחור את אנשי המקצוע המתאימים ביותר לצרכים הספציפיים שלכם ושל הפרויקט.
לאחר שמיניתם עורך דין וגיבשתם את צוות היועצים הנחוץ, מגיע השלב המרכזי של בחירת היזם שיבצע את הפרויקט. מומלץ מאוד, בסיוע עורך הדין שלכם, להיפגש עם מספר יזמים. בעת בחינת היזמים השונים, יש לתת את הדעת למספר פרמטרים מרכזיים: ניסיון קודם בפרויקטים של התחדשות עירונית בהיקף דומה, מוניטין מקצועי ואמינות, ואיתנות פיננסית מוכחת שתבטיח את יכולתו להשלים את הפרויקט. לא פחות חשוב מכך הוא ההתרשמות הישירה מהצוות המוביל של היזם – האנשים שאיתם אתם עתידים לעבור כברת דרך ארוכה ומורכבת. בחירה מושכלת ונבונה של יזם המתאים בדיוק להיקף הפרויקט ולמאפייניו היא קריטית להצלחתו.
עם בחירת היזם, נפתח שלב המשא ומתן על הסכם מפורט לביצוע הפרויקט. זהו שלב מורכב ואינטנסיבי, בו עורך הדין שלכם, בשיתוף הנציגות, ידון עם היזם על כל סעיפי ההסכם, החל מהתמורות שיקבלו הדיירים (גודל הדירות החדשות, מפרט טכני, ערבויות וביטחונות), דרך לוחות הזמנים, וכלה באחריות היזם בתקופת הבדק ולאחריה.
רק לאחר שהושג נוסח הסכם המקובל על שני הצדדים ומגן באופן מיטבי על זכויות הדיירים, יארגן היזם כנס חגיגי להצגת הפרויקט ולחתימה על ההסכם בהשתתפות כלל הדיירים. כנס זה הוא הזדמנות נוספת עבור הדיירים לשאול שאלות אחרונות, לקבל הבהרות ובעיקר – לחתום על ההסכם ולהרים כוסית לציון היציאה לדרך החדשה.
הרגע המכריע מבחינה משפטית ותכנונית הוא השגת חתימות של כ-67% מבעלי הדירות במתחם על ההסכם (בפרויקטים מסוימים, כמו תמ"א 38/1 לחיזוק ותוספת, ייתכן ויידרש רוב נמוך יותר, אך בפרויקטים של פינוי-בינוי זהו לרוב הרוב הדרוש בחוק). מרגע שהושג הרוב הדרוש, היזם יכול להתחיל לקדם את התכנון המפורט של הפרויקט ואת הליכי אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה מול הרשויות המקומיות והמחוזיות. זהו השלב בו הפרויקט עובר מהפן החוזי לפן התכנוני המעשי, ומכאן הדרך, על אף שהיא עדיין ארוכה, מתחילה להתבהר לעבר הבנייה עצמה והדירה החדשה.
מסע ההתחדשות העירונית הוא אכן מאתגר, אך עם התארגנות נכונה, ליווי מקצועי איכותי, סבלנות ושיתוף פעולה, דיירים רבים בחיפה, בקריות ובכל רחבי הארץ יכולים להפוך חלום למציאות, ולזכות בסביבת מגורים משודרגת, בטוחה ואיכותית לשנים רבות קדימה.
