סכסוך ענק בין עיריית רעננה לעמותת "נשי אמי"ת" סביב הסכם פיתוח ל-160 דונם הגיע לבית המשפט. השופט יעקב שקד דחה את בקשת העירייה לצו מניעה זמני נגד קידום תוכנית הכוללת 2,400 יחידות דיור, תוך שהוא מצביע על שיהוי כבד בהגשת הבקשה וסיכויי תביעה נמוכים בשלב זה. ההחלטה סוללת את הדרך לדיון קרוב בוועדה המחוזית.
המאבק המשפטי סביב עתיד הפיתוח של אחד משטחי הקרקע הגדולים והאסטרטגיים במערב רעננה, המוכר כמתחם "כפר בתיה", הגיע לנקודת הכרעה משמעותית, כאשר בית המשפט המחוזי דחה לאחרונה את בקשת עיריית רעננה למתן סעד זמני. הבקשה נועדה לעצור את עמותת "נשי אמי"ת", בעלת הקרקע ברובה, מלקדם בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תוכנית בינוי הכוללת כ-2,400 יחידות דיור, בניגוד לטענת העירייה להסכם קודם בין הצדדים המגביל את הבנייה ל-1,250 יחידות דיור בלבד. השופט יעקב שקד נימק את החלטתו בשורה של גורמים, ובראשם שיהוי כבד מצד העירייה בהגשת הבקשה, מאזן נוחות הנוטה לטובת העמותה, וסיכויים נמוכים, בשלב זה, להצלחת התביעה העיקרית שהגישה העירייה לאכיפת ההסכם. החלטה זו מהווה מכה לעירייה, ומאפשרת לעמותה להמשיך, לעת עתה, בקידום התוכנית השאפתנית.
הפרשה סובבת סביב הסכם שנחתם בין עיריית רעננה ל"נשי אמי"ת" – עמותה חינוכית המפעילה כיום כפר נוער חקלאי בשטח – ביום 15 באוגוסט 2021. הסכם זה עסק בפיתוח ובנייה של שטח נרחב בן כ-160 דונם, הידוע כגוש 7650 (חלקות 4, 38, 273, 40, 288, 307) וגוש 7561 (חלקה 5). במסגרת התביעה העיקרית, שהוגשה על ידי העירייה ב-26 בינואר 2025, התבקש בית המשפט להצהיר על תוקפו של ההסכם ולהורות ל"אמי"ת" להימנע מקידום כל תוכנית בנייה למקרקעין בוועדה המחוזית הסותרת את הוראותיו, ובפרט תוכנית הכוללת היקף העולה על 1,250 יחידות דיור.
עמותת "אמי"ת" פועלת מאז שנת 2009 לקידום תוכנית בניין ערים במקרקעין, המכונה "תוכנית כפר בתיה", במטרה להקים במקום מרכז עירוני חדש שיכלול מתחמי מגורים, תעסוקה, חינוך ופנאי. ההסכם מ-2021 נועד להסדיר את עיקרי התכנון והבנייה, לרבות הגבלת מספר יחידות הדיור, התמורות הכספיות שתקבל העירייה מהעמותה (המוערכות במאות מיליוני שקלים כהשתתפות בעלויות הפיתוח הסביבתי), סוגיית היטל ההשבחה, וכן שורה של תנאים מתלים לכניסתו של ההסכם לתוקף. במקביל, מקימה העמותה קמפוס חינוכי רחב היקף בחלקה 298 באותו גוש, בעלות מוערכת של כ-300 מיליון שקלים, אשר תוכנית הבינוי שלו אושרה בדצמבר 2021 והיתר הבנייה ניתן באוגוסט 2022.
הסכסוך הנוכחי התלקח לאחר שלטענת העירייה, היא גילתה במרץ 2024, למעלה משנתיים וחצי לאחר חתימת ההסכם, כי "אמי"ת" פועלת לקדם את "תוכנית כפר בתיה" בהיקף בנייה של כ-2,400 יחידות דיור, כמעט כפול מהמוסכם. העירייה ראתה בכך הפרה יסודית של ההסכם, ובעקבות חילופי תכתובות שלא הובילו להסכמה, הגישה את התביעה וב-9 באפריל 2025 את הבקשה לסעד זמני. לטענת העירייה, התוכנית שמקדמת "אמי"ת" תגרום נזק כבד לעיר ותושביה, תעמיס על התשתיות הקיימות, ואף תפגע כלכלית בעירייה בשל צמצום שטחי תעסוקה מניבים והוצאות פיתוח גבוהות יותר. העירייה טענה כי אחד משלושת התנאים המתלים בהסכם – המלצת הוועדה המקומית רעננה להפקדת התוכנית בהיקף המוסכם (1,250 יח"ד) – אמנם לא התקיים (המלצה ראשונית של הוועדה המקומית מינואר 2022 בוטלה במרץ 2022), אך התנהגות הצדדים לאחר מכן, ובפרט של "אמי"ת", מעידה על ויתור מצידה על קיומו של תנאי זה.
מנגד, טענה עמותת "אמי"ת" כי ההסכם נחתם תחת "מכבש לחצים" מצד העירייה, אשר דרשה תמורות כספיות (בסך 276 מיליון שקלים) שאינן מגיעות לה על פי דין, תוך איום בעיכוב וסיכול התוכנית והיתרי בנייה. לטענת העמותה, היא זכאית לפטור מהיטל השבחה על פי חוק, אך נאלצה להסכים לתשלומים אלו. עוד טענה "אמי"ת" בתוקף כי מאחר שהתנאי המתלה השני (המלצת הוועדה המקומית) לא התקיים – עובדה שאין עליה מחלוקת ואף העירייה הודתה בה בזמן אמת – ההסכם כלל לא נכנס לתוקף, והיא רשאית לקדם את תוכניתה ללא מגבלות. העמותה הדגישה את השיהוי הכבד בהגשת הבקשה לסעד זמני מצד העירייה, את הנזק העצום שייגרם לה אם התוכנית תעוכב (לאור הלוואות של מאות מיליונים שכבר נטלה), וטענה כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתה.
השופט שקד: שיהוי כבד, מאזן נוחות לטובת "אמי"ת" וסיכויי תביעה נמוכים
בהחלטתו המפורטת, דחה השופט יעקב שקד את בקשת העירייה מכל וכל. ראשית, קבע השופט כי הבקשה לוקה בשיהוי כבד, המצדיק כשלעצמו את דחייתה. צוין כי חלפה למעלה משנה מאז שהעירייה גילתה, לטענתה, על קידום התוכנית המורחבת (מרץ 2024) ומאז ש"אמי"ת" הבהירה את עמדתה כי ההסכם אינו תקף (מרץ 2024). למרות זאת, ולמרות חליפת מכתבים ואזהרות מפורשות מצד העירייה על כוונתה לפנות לערכאות, הבקשה לסעד זמני הוגשה רק באפריל 2025, כשמונה חודשים לאחר דרישה מפורשת של העירייה מ"אמי"ת" להגיש מסמכים מתוקנים לוועדה המחוזית, ולמעלה מחצי שנה לאחר ש"אמי"ת" דחתה על הסף את דרישת העירייה להקפיא את קידום התוכנית (ספטמבר 2024). השופט קבע כי טענת העירייה שדחיפות הבקשה התעוררה רק במרץ 2025 עם קליטת התוכנית בוועדה המחוזית נסתרת מפניותיה הקודמות, והדגיש כי "בעל דין המאמין באמת ובתמים בסיכויי תביעתו… אינו משתהה בבקשת צו מניעה זמני במשך כ-3 חודשים ממועד הגשת התביעה" (התביעה הוגשה בינואר 2025, הבקשה באפריל 2025).
שנית, קבע השופט כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת "אמי"ת". הנזק שייגרם לעמותה אם יינתן הצו והתוכנית תעוכב, לאור היקפי הבינוי העצומים (אלפי יחידות דיור) וההלוואות המשמעותיות שכבר נטלה (כ-200 מיליון שקלים לבניית הקמפוס החינוכי, עם ריבית שנתית של מיליונים), נחזה כניכר ביותר. מנגד, הנזקים הנטענים על ידי העירייה, כגון העמסה על תשתיות ואי התאמה לאופי העיר, הם עניינים המצויים בסמכותה של הוועדה המחוזית, והעירייה רשאית להעלותם בפניה. באשר לנזקים הכלכליים הנטענים (היטלי פיתוח, היטל השבחה וכו'), קבע השופט כי אלו נטענו בעלמא, ללא תחשיב או בסיס ראייתי, וכי ככל שהעירייה סבורה שההסכם תקף, היא רשאית לתבוע סעד כספי, אך אין בכך כדי להצדיק צו למניעת קידום התוכנית. השופט גם ציין כי הסעד הזמני המבוקש זהה לסעד העיקרי, דבר המהווה שיקול נוסף נגד היעתרות לבקשה, למעט במקרים חריגים שלא התקיימו כאן.
לבסוף, העריך השופט את סיכויי התביעה העיקרית כנמוכים בשלב זה. אין מחלוקת כי התנאי המתלה השני בהסכם – המלצת הוועדה המקומית – לא התקיים. טענת העירייה כי "אמי"ת" ויתרה על תנאי זה בהתנהגותה נראית מוקשית, לאור סעיפים מפורשים בהסכם (8.5 ו-8.7) הקובעים כי כל שינוי, תיקון או ויתור חייבים להיעשות בכתב ובחתימת הצדדים – דרישה שלא קוימה. השופט הדגיש כי בחוזה עסקי בין צדדים מתוחכמים, יש לתת מעמד מכריע ללשון החוזה. לא הוכח חוסר תום לב מצד "אמי"ת" המצדיק סטייה מדרישת הכתב. השופט אף מצא תימוכין לעמדת "אמי"ת" בכך שצוות תכנון משותף, שהיה אמור לקום לפי ההסכם, מעולם לא הוקם, וכי אף במכתביה של העירייה עצמה לאחר ביטול המלצת הוועדה המקומית, עלה ספק אם היא רואה את ההסכם כתקף.
לאור כל האמור, נדחתה הבקשה לסעד זמני, והעירייה חויבה לשלם ל"נשי אמי"ת" הוצאות הבקשה בסך 35,000 שקלים. החלטה זו מאפשרת ל"אמי"ת" להמשיך בקידום "תוכנית כפר בתיה" בוועדה המחוזית, שם צפוי להתקיים דיון בהפקדתה כבר ב-26 במאי 2025, אם כי התביעה העיקרית שהגישה העירייה עודנה תלויה ועומדת ותתברר בהמשך. החלטה זו מהווה תמרור אזהרה לרשויות ולגופים אחרים המעורבים בהסכמי פיתוח מורכבים, ומדגישה את החשיבות של עמידה קפדנית בתנאים חוזיים ואת ההשלכות של שיהוי בפנייה לערכאות.
