בית משפט השלום בירושלים דחה לאחרונה תביעה שהגישה רוכשת בית פרטי בצור הדסה, בטענה לליקויים חמורים בנכס שכביכול הוסתרו ממנה על ידי המוכרת. התביעה, שהוגשה בסך 900,000 שקל, נדחתה לאחר שהשופט אלעד פרסקי קבע כי הרוכשת הייתה מודעת למצב הנכס טרם הרכישה, ובחרה לקחת על עצמה את הסיכונים הכרוכים בכך. פסק הדין ממחיש את החשיבות של בדיקות מקדימות בעסקאות נדל"ן ואת האחריות המוטלת על רוכשים בישראל, במיוחד בערים כמו ירושלים, תל אביב וחיפה, שבהן שוק הנדל"ן תחרותי ודורש ערנות.
הרקע לעסקה: בית דו-קומתי בצור הדסה
בקיץ 2021 נחתם הסכם מכר בין רוכשת לבין בעלת בית דו-קומתי ברחוב היסמין שבצור הדסה, ישוב סמוך לירושלים. מחיר העסקה עמד על 3.5 מיליון שקל, והנכס – בית ישן יד שנייה – הוצג ככזה הכולל ליקויים מסוימים, כמקובל בנכסים דומים באזורים כמו מודיעין, בית שמש או רחובות. במסגרת ההסכם, המוכרת הצהירה כי בעבר התגלו רטיבויות בקומה התחתונה של הבית, וסיפקה חוות דעת של מהנדס שתיעדה את התיקונים שבוצעו. הרוכשת, מצידה, התחייבה לרכוש את הנכס במצבו הנוכחי ("as is"), תוך ציון מפורש כי בדקה את הבית בעצמה ובאמצעות אנשי מקצוע.
ההסכם כלל התייחסות לליקויים פוטנציאליים, כגון לחות שנותרה ברצפה ובתקרה, וציין כי הרוכשת מודעת לכך. עם זאת, במרץ 2022, כשנה לאחר כניסתה לנכס, הגישה הרוכשת תביעה לבית המשפט, בטענה כי גילתה ליקויים חמורים שלא היו ידועים לה טרם הרכישה. התביעה התמקדה בנזקים פיזיים, כמו רטיבויות, כשלים באיטום ומערכת חשמל לקויה, וכן בחריגות תכנוניות, כגון פיצול הבית לשתי יחידות דיור.
טענות הצדדים: הסתרה מול שקיפות
הרוכשת טענה כי המוכרת ובתה, שטיפלה במכירה בפועל, הסתירו ממנה את היקף הליקויים בנכס. היא הצביעה על בעיות כמו חדירת מים מקירות חיצוניים, כשל באיטום הגג וליקויים במערכת החשמל, שגרמו לה, לטענתה, נזקים כספיים משמעותיים. התובעת ביקשה פיצוי של 900,000 שקל, בטענה כי לא הייתה מודעת לבעיות אלה בזמן החתימה על ההסכם.
מנגד, המוכרת ובתה טענו כי פעלו בשקיפות מלאה. הן הדגישו כי הרוכשת קיבלה מראש חוות דעת הנדסית שפירטה את מצב הנכס, וכי נמסר לה מידע על כל התיקונים שבוצעו. עוד ציינו כי הרוכשת עצמה ביצעה בדיקות מקיפות, כולל שיחות עם דיירים קודמים, קבלן איטום ואדריכלית, ואף התייעצה עם בעלי מקצוע נוספים. המוכרת טענה כי לא הסתירה דבר, וכי הרוכשת ידעה שהיא רוכשת בית ישן עם ליקויים מסוימים, כפי שמקובל בשוק הנדל"ן בערים כמו ירושלים או נתניה.
ממצאי השופט: מודעות מלאה של הרוכשת
לאחר בחינת הראיות, השופט אלעד פרסקי קבע כי התביעה חסרת בסיס. הוא ציין כי הרוכשת ביצעה בדיקות מקדימות מקיפות, שכללו שיחות עם שוכרים קודמים, התייעצות עם קבלן איטום ואדריכלית, ואף הקלטת שיחות עם בעלי מקצוע בניסיון לאסוף מידע נוסף. השופט קבע כי הרוכשת הייתה מודעת לליקויים המרכזיים, כגון הלחות בקומה התחתונה והצורך בתיקוני איטום נוספים, ובחרה להתקדם עם העסקה למרות זאת.
באשר לטענות על כשלים באיטום הגג, השופט ציין כי קבלן האיטום סיפק אחריות עד שנת 2024, אך הרוכשת לא ניסתה לממש אותה. לגבי חריגות הבנייה, כגון פיצול הבית לשתי יחידות או גובה חדרים לא תקני, נקבע כי עורך הדין של הרוכשת בדק את ההיבטים התכנוניים מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולא נמצאו ראיות להסתרה מצד המוכרת. השופט הוסיף כי הרוכשת לא הוכיחה נזק ממשי מהחריגות, שכן תכננה מראש לשפץ את הבית ולהסיר את הפיצול.
עקרונות משפטיים: אחריות המוכר והקונה
פסק הדין התבסס על עקרונות חוק המכר הישראלי, הקובע כי מוכר שאינו יודע על פגם בנכס – ואינו צריך לדעת עליו – אינו נושא באחריות. השופט הדגיש כי במקרה זה, המוכרת פעלה בתום לב, שיתפה פעולה עם הרוכשת ואף הזמינה חוות דעת הנדסית לבדיקת הרטיבויות. הוא הוסיף כי עצם הכישלון של תיקון מסוים, כמו איטום שלא עמד במבחן הזמן, אינו מעיד על רשלנות מצד המוכרת, כל עוד היא פעלה באופן סביר.
השופט גם התייחס להצהרת הרוכשת בהסכם, לפיה היא רוכשת את הנכס במצבו הנוכחי ומוותרת על טענות עתידיות. לדבריו, הצהרה זו מחזקת את המסקנה כי הרוכשת לקחה על עצמה סיכון מודע. עקרונות אלה רלוונטיים במיוחד בעסקאות נדל"ן בערים מרכזיות כמו תל אביב, חיפה או באר שבע, שבהן רוכשים נדרשים לבצע בדיקות יסודיות טרם הרכישה.
השלכות פסק הדין: לקחים לרוכשים ומוכרים
פסק הדין מדגיש את החשיבות של בדיקות מקדימות בעסקאות נדל"ן, במיוחד כאשר מדובר בנכסים ישנים. רוכשים בישראל, בין אם בירושלים, בתל אביב או בערים אחרות, נדרשים להפגין ערנות ולבצע בדיקות מקצועיות לפני חתימה על הסכם. במקרה זה, הרוכשת ביצעה בדיקות, אך בחרה להתעלם מהממצאים ולהמשיך בעסקה, מה שהוביל לדחיית תביעתה.
עבור מוכרים, פסק הדין ממחיש את החשיבות של שקיפות ושיתוף פעולה עם הרוכש. המוכרת במקרה זה סיפקה מידע מלא, הזמינה חוות דעת מקצועית והציגה תיעוד של תיקונים, מה שהגן עליה מפני התביעה. עם זאת, המוכרת נאלצה להתמודד עם הליך משפטי ממושך, מה שמדגיש את הצורך בליווי משפטי מקצועי בעסקאות נדל"ן.
בסופו של דבר, התביעה נדחתה במלואה, והרוכשת חויבה לשלם למוכרת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 50,000 שקל. פסק הדין משמש תמרור אזהרה לרוכשי נדל"ן בישראל, ומדגיש כי חתימה על הסכם מכר במצב "as is" מחייבת מודעות מלאה למצב הנכס. בערים כמו ירושלים, תל אביב, חיפה או רחובות, שבהן שוק הנדל"ן דינמי ותחרותי, רוכשים חייבים להסתייע באנשי מקצוע – מהנדסים, שמאים ועורכי דין – כדי למנוע הפתעות לא נעימות לאחר הרכישה.
