בית משפט השלום בחיפה קבע לאחרונה כי יזם הנדל”ן אסף רוזנבלט, חברתו רוזנבלט דנה בע”מ, ועורך הדין מוטי כהן, אשר ייצג את שני הצדדים, יפצו במשותף אח ואחות – קניה גיא בת רואי ורם חלף – בסכום כולל של 913,235 ש”ח. החיוב הגיע בעקבות קביעת בית המשפט כי בעסקאות לרכישת שני נכסי מקרקעין מסחריים ברחוב הנביאים בחיפה, הוצגו לתובעים מצגי שווא שהגיעו לכדי תרמית והטעייה, תוך הפרת חובות אמון והתרשלות מצד עורך הדין.
התובעים, אחות ואח, ביצעו כל אחד בנפרד עסקאות לרכישת חלקים משני נכסים שונים בבניין ברחוב הנביאים בחיפה, הידועים כגוש 10857. הנתבעת המוכרת, רוזנבלט דנה בע”מ, היא חברה בבעלות דנה רוזנבלט, כאשר בעלה, אסף רוזנבלט, היה הגורם הפעיל שניהל את העסקאות וחתם על המסמכים בשם החברה. עורך הדין מוטי כהן ייצג את שני הצדדים – התובעים והנתבעת – בעסקאות אלו.
מצגי השווא והפערים בתמורה
מארג העסקאות שנערך בשנת 2011 העלה כי התובעים רכשו את הנכסים במחירים גבוהים משמעותית ממחיר הרכישה בפועל של הנתבעת מצדדים שלישיים:
- העסקה הראשונה (קניה גיא בת רואי): התובעת רכשה מחצית מהנכס הראשון תמורת 700,000 ש”ח (בתוספת מע”מ). אולם, הנתבעת רכשה את הנכס בשלמותו, בסמוך מאוד, תמורת 464,000 ש”ח (400,000 ש”ח בתוספת מע”מ) בלבד. רוזנבלט יצר מצג, הן בעל פה והן בתכתובות דוא”ל, כי הנכס נרכש על ידי החברה בסכום של 1.4 מיליון ש”ח.
- העסקה השנייה (רם חלף): התובע רכש שני שלישים מהנכס השני תמורת 240,000 ש”ח (בתוספת מע”מ). הנתבעת רכשה את הנכס בשלמותו יום קודם לכן תמורת 90,000 ש”ח בתוספת מע”מ בלבד, כפי שהתגלה לתובע מאוחר יותר משיחה עם בעלי הנכס המקורי.
בית המשפט קבע כי אסף רוזנבלט הציג את הנכסים וניהל את המשא ומתן, תוך שהוא משתמש ב”שיטת עבודה” ליצירת מצג של רכישה משותפת או רכישה “גב אל גב” (Back to Back), ומנצל את פערי הידע של התובעים בתחום הנדל”ן. הנחת היסוד שנוצרה אצל התובעים היא כי הם ורוזנבלט רכשו את הנכסים בעלויות שוות. בנוסף, חושבו סכומי שכר הטרחה לעורך הדין כהן ודמי התיווך בהתאם לשווי המופרז והכוזב של העסקאות שהוצג בפני התובעים.
קביעות בנוגע לאחריות עורך הדין
כבוד השופטת תמי לוי יטח קבעה כי עורך הדין מוטי כהן, שייצג את שני הצדדים, הפר את חובות האמון המוגברות כלפי קניה גיא בת רואי ורם חלף, ואף התרשל בתפקידו. על אף שמסמכי הרכישה המקוריים היו בידי כהן, והוא היה מודע לפערי המחירים הקיצוניים של מאות אחוזים בין עסקאות המקור לעסקאות המכירה לתובעים, הוא בחר לשתוק ולא התריע בפני לקוחותיו התובעים.
בית המשפט דחה את טענתו של כהן כי לא היה מעורב בפרטי המחיר וכי עורך דין לא אמור לייעץ לגבי כדאיות עסקה, וקבע כי בנסיבות קיצוניות אלו, היה עליו להימנע מראש מלייצג את שני הצדדים בשל ניגוד העניינים הבולט. שתיקתו של כהן, כמו גם גביית שכר טרחה שחושב על בסיס המחיר המנופח, “הכשירה את הקרקע” והגבירה את אמונם של התובעים במצגי השווא.
בית המשפט הטיל אחריות משותפת על כלל הנתבעים (רוזנבלט, החברה וכהן) מכוח עוולת התרמית והרשלנות. עם זאת, נקבע כי האשם המוסרי של רוזנבלט והחברה, כמי שיזמו את מצגי השווא והתעשרו שלא כדין במאות אלפי שקלים, גדול יותר. לפיכך, האחריות לנזקים חולקה כך שרוזנבלט ורוזנבלט דנה בע”מ יישאו ב-70% מהנזק, ואילו עורך הדין מוטי כהן יישא ב-30% הנותרים.
גובה הפיצויים
בית המשפט קבע כי התובעים זכאים לפיצויי הסתמכות בהתאם לעוולות הנזיקיות שבוצעו כלפיהם, בכדי להעמיד אותם במצב בו היו אלמלא בוצעה העוולה.
- קניה גיא בת רואי: תפוצה בסך של 733,640 ש”ח (סכום הכולל השבת תשלום יתר ושערוכו מיום הרכישה, והשבת מס רכישה ששולם ביתר ושערוכו).
- רם חלף: יפוצה בסך של 179,595 ש”ח (סכום הכולל השבת תשלום יתר ושערוכו, והשבת שכר טרחה ומס רכישה ששולם ביתר ושערוכם).
סכומים אלו כוללים גם תשלום הוצאות משפט בסך 30,609 ש”ח ושכר טרחת עורך דין בסך 70,200 ש”ח. יצוין כי טענות התובעת להפסדי רווחים בגין עסקאות מאוחרות יותר למכירת חלקים נוספים בנכס על ידי הנתבעת לצדדים שלישיים – מר יגרמן וחברת ש.ר. שירותי נדל”ן בע”מ – נדחו על ידי בית המשפט, בעיקר בשל העדר יכולת כלכלית מוכחת לביצוע רכישות אלו בזמנים הרלוונטיים.
