פסק דין תקדימי שניתן לאחרונה בבית משפט השלום ברחובות שם קץ לסכסוך שכנים ארוך שנים, שבמרכזו עורך דין שנהג לעשות דין לעצמו בכל הנוגע לשטחים המשותפים בבניין מגוריו. השופט ירון פרדיס דחה את רוב תביעתו של עורך הדין תושב העיר כנגד שכניו בבניין המשותף ברחוב מנוחה ונחלה, וקיבל את מרבית טענות התביעה שכנגד שהגישו השכנים.
המקרה מעורר תהיות באשר להתנהלותו של עורך דין, שמתוקף מקצועו אמור להיות מודע יותר מכל אדם אחר לחשיבות כיבוד הוראות החוק והתקנות בנוגע לרכוש משותף. למרות זאת, על פי הקביעות העובדתיות בפסק הדין, התנהל עורך הדין במשך שנים ארוכות באופן שעמד בניגוד לזכויות הקניין של שכניו ולהוראות הדין.
פסק הדין משקף סכסוך שכנים ממושך במיוחד, שנמשך לא פחות מרבע מאה – 25 שנים. במהלך תקופה זו, כך קבע השופט, השתלט עורך הדין על שטחים משותפים במספר אופנים בוטים: הוא הפך את החניה המשותפת לחניה פרטית שלו, הקים סככה לאופנוע על שטח משותף ללא היתר בנייה כדין, ואף עשה שימוש בלעדי במבואת הבניין המשותפת, שם נהג לצפות בטלוויזיה ולעשן סיגרים בשעות הערב, באופן שהפריע לשימוש הסביר של שאר דיירי הבניין במרחב המשותף.
מומחים בתחום דיני המקרקעין והמשפט האזרחי רואים בפסק דין זה תזכורת חשובה לכלל עקרונות היסוד בדיני הבתים המשותפים. עורכת דין המתמחה בתחום המקרקעין, שביקשה להישאר בעילום שם, ציינה בשיחה עם כתב “LawBuzz” כי “מקרה זה מדגיש את הבעייתיות בהשתלטות על שטחים משותפים, במיוחד כאשר הדבר נעשה על ידי אדם בעל ידע משפטי שאמור להכיר את הוראות הדין”.
השופט פרדיס לא הסתפק בקביעות עקרוניות, אלא נתן סעדים מעשיים שמטרתם להשיב את המצב לקדמותו ולהבטיח את זכויות כלל הדיירים בבניין. בפסק הדין המפורט הורה השופט לעורך הדין לפנות את מבואת הבניין מחפציו האישיים בתוך שבעה ימים בלבד, ולהסיר את הסככות הלא חוקיות שבנה בתוך 30 יום. בנוסף, וזהו היבט משמעותי בפסק הדין, אישר השופט לשכנים לפצל סעדים כדי לתבוע דמי שימוש ראויים בסך של כ-425 שקלים לחודש עבור השימוש הבלעדי שעשה עורך הדין בשטחים המשותפים לאורך השנים.
משמעות ההחלטה לאפשר פיצול סעדים היא שהשכנים יוכלו לתבוע בהליך נפרד פיצוי כספי על השימוש הבלעדי שעשה עורך הדין בשטחים המשותפים לאורך השנים. בהתחשב במשך הזמן הארוך של הסכסוך – 25 שנים – מדובר בסכום פוטנציאלי משמעותי ביותר של כ-127,500 שקלים (425 שקלים כפול 300 חודשים), אם אכן יוחלט לתבוע את מלוא התקופה האפשרית.
לא זו בלבד, אלא שהשופט הטיל על עורך הדין לשאת בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 52,500 שקלים – סכום לא מבוטל המשקף את חומרת המעשים ואת אופי ההתנהלות שקדמה להליך המשפטי. יש לציין כי הטלת הוצאות משפט בסכום זה מעידה על עמדתו הנחרצת של בית המשפט כלפי התנהלות עורך הדין במקרה זה.
בשולי פסק הדין, ובמה שנראה כניסיון להביא לסיום ממשי וארוך טווח של הסכסוך המתמשך, הציע השופט לצדדים לנסות ליישב את המחלוקות ביניהם בדרכי נועם ולא באמצעות הליכים משפטיים נוספים. הצעה זו, הגם שהיא מובנת לאור העומס הרב על מערכת המשפט, מעוררת תהיות לאור משך הזמן הארוך של הסכסוך והכישלון המתמשך של הצדדים ליישב את חילוקי הדעות ביניהם בדרכים חלופיות להתדיינות משפטית.
פסק דין זה מצטרף לשורה של החלטות שיפוטיות המחזקות את ההגנה על זכויות בעלי דירות בבתים משותפים, ומבהירות את האיסור על השתלטות של דייר יחיד על שטחים משותפים. ההלכה המשפטית בתחום זה הולכת ומתחזקת בשנים האחרונות, מה שמשקף את ההכרה הגוברת של מערכת המשפט בחשיבות ההגנה על זכויות הקניין של כלל הדיירים בבית משותף.
עבור עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ודיני בתים משותפים, מקרה זה מספק תזכורת חשובה לסוגיות הליבה בתחום, ולחובה המוגברת המוטלת דווקא על משפטנים לכבד את הוראות הדין, במיוחד כאשר הם עצמם צד למחלוקת. התנהלות ראויה ומכבדת של עורכי דין בחייהם הפרטיים היא חלק בלתי נפרד מחובותיהם האתיות והמקצועיות.
המקרה גם מדגיש את המורכבות והאתגרים הכרוכים בניהול סכסוכי שכנים, תחום שהפך בשנים האחרונות למומחיות נפרדת בקרב עורכי דין העוסקים במקרקעין. היכולת לזהות מוקדם את הסוגיות המשפטיות הרלוונטיות, להכיר את הפסיקה העדכנית בתחום ולספק ייעוץ מדויק ללקוחות המתמודדים עם סכסוכי שכנים, היא מיומנות הנדרשת יותר ויותר בשוק המשפטי הנוכחי.
בפן הפרקטי, פסק הדין מציג שורה של לקחים חשובים לעורכי דין המייעצים ללקוחות בתחום הבתים המשותפים: ראשית, חשיבות ההקפדה על קבלת היתרי בנייה כדין לכל שינוי או תוספת בשטחים משותפים; שנית, הצורך בהבנה מדויקת של גבולות השימוש בשטחים משותפים; ושלישית, ההשלכות הכספיות המשמעותיות שעלולות לנבוע מהפרת הוראות הדין בתחום זה, הן בדמות פיצויים לשכנים והן בדמות הוצאות משפט גבוהות.
לסיכום, פסק הדין של השופט ירון פרדיס מציב אמות מידה ברורות להתנהלות ראויה בבתים משותפים, ומדגיש את האחריות המוגברת המוטלת על עורכי דין בהתנהלותם האישית. עבור קהילת עורכי הדין בישראל, יש בפסק דין זה הן אזהרה והן הזדמנות ללמידה והפקת לקחים בתחום דיני המקרקעין והאתיקה המקצועית.
