בית משפט השלום בחיפה
ת”א 55239-12-20 הראל ואח’ נ’ שתית בע”מ
בפני
כבוד השופט אבישי רובס, סגן נשיאה
תובעים
- עמית הראל
- יאנה הראל
ע”י ב”כ עוה”ד ש. גייער
נגד
נתבעת
שתית בע”מ
ע”י ב”כ עוה”ד ר. כנפו
פסק דין
- התובעים הגישו תביעה בגין איחור במסירה וליקויי בניה בדירתם ברחוב המפל 11/32, ביוקנעם עילית (להלן “הדירה”). הדירה נרכשה מהנתבעת לפי הסכם מכר שנחתם ביום 24.12.2014.
- התובעים טענו, כי השקיעו בדירה את מיטב כספם ובעת חתימת הסכם המכר הזמינו שורה של שינויים. לטענתם, עוד טרם קבלת החזקה בדירה, נתגלו בה ליקויים משמעותיים והיא לא היתה ראויה למגורים. התובעים דרשו מהנתבעת לתקן את הליקויים, טרם קבלת החזקה בדירה, אולם הנתבעת לא עשתה כן ואחרה במסירת הדירה. הם קבלו בסופו של דבר את החזקה דירה, למרות שלא היתה מוכנה, רק ביום 1.3.2017, באיחור של 122 ימים, ללא חיבור חשמל קבוע. עד למועד זה נאלצו לשאת בשכר דירה.
לפי חוות דעת המהנדס אלכס הלר מחודש מרץ 2017, אליו פנו התובעים עם קבלת הדירה, עלות תיקון הליקויים בדירה עמדה על סך של 131,428 ₪ (כולל פיקוח ומע"מ). בהמשך, נשלחה לנתבעת גם רשימת ליקויים, אולם היא כשלה בביצוע העבודות ולא בצעה את התיקונים הנדרשים. התובעים פרטו בכתב התביעה שורה ארוכה של ליקוים שנתגלו בדירה, לרבות ליקויי איטום ורטיבות. נטען, כי קיימים בדירה ליקויי בניה שעלות תיקונם היא בסך של 149,224 ש"ח (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ), כאמור בחוות דעת מעודכנת שנערכה על ידי המהנדס אלכס גולדנברג ביום 18.2.2018. בנוסף, טענו התובעים כי קיימים בדירה ליקויים שאינם ניתנים לתיקון. השמאי רון מרקוס העריך את ירידת ערך הדירה בסך של 381,000 ₪, בגין סטיה במידות חדר הרחצה המשותף (331,300 ₪), חדירה לפרטיות בחדר הורים, נוכח שינוי שנעשה בתכנית השיווקית, העדר מקום לתליית כביסה והתקנת ארגז תריס חיצוני ביציאה למרפסת, בניגוד לתכנית.</code></pre></li>
התובעים טענו, כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר, התרשלה בבניית הדירה והפרה חובות חקוקות. עוד נטען, כי ניתנו לנתבעת הזדמנויות לתקן את הליקויים בדירה, אולם היא לא עשתה כן.
התובעים עתרו לפצותם בגין עלות התיקונים הנדרשים בדירה (149,224 ₪), ירידת ערך (381,000 ₪), איחור במסירה (30,500 ₪) עוגמת נפש (15,000 ₪) ונזקים שונים נוספים שנגרמו להם עקב הצורך בהתקנת מזגן נוסף והכנות, נוכח כשל בהתקנת תשתית (5,182 ₪) ובסה”כ – 592,217 ₪.
- הנתבעת טענה בכתב ההגנה, כי התביעה מופרזת והוגשה בחוסר תום לב. הנתבעת אישרה, שהסכם המכר נחתם ביום 24.12.2014. בהמשך, ביום 6.5.2016 נחתם נספח שינויים בשווי של 20,447 ₪ ומע”מ והוסכם שמועד המסירה יידחה ב – 60 ימים.
הנתבעת טענה, כי ביום 14.9.2016, מועד המסירה הראשונה, נמצאו בדירה מספר ליקויים מינוריים שהועברו לטיפול הגורמים הרלוונטיים. נטען, כי ביום 20.12.2016 נערך פרוטוקול מסירה סופי, בו צויינו מספר ליקויים בלתי משמעותיים. למרות זאת, ביום 2.1.2017 הודיעו התובעים שלא יקבלו את הדירה, נוכח הליקויים שנמצאו בה והעובדה שהמעלית טרם הופעלה. למרות שהנתבעת פעלה לתיקון הליקויים עוד טרם שנת הבדק, הקדימו התובעים ושלחו לנתבעת מכתב התראה, באמצעות בא כוחם. הנתבעת צרפה לכתב ההגנה חוות דעת הנדסית שנערכה על ידי המהנדס יהודה נחום ביום 3.4.2018, בתגובה לחוות דעת המהנדס הלר. הנתבעת טענה, כי למרות שחוות דעת המומחה הלר מופרזת, היא בצעה תיקונים כנדרש ממנה על פי דין והמשיכה לעשות כן גם לאחר הגשת התביעה. הנתבעת כפרה בטענות התובעים בדבר האיחור במסירת הדירה וטענה, כי הדירה נמסרה במועד, לפי הוראות חוק המכר. הנתבעת כפרה בחוות דעת המהנדס גולדנברג מיום 18.2.2018 וחוות דעת השמאי. לטענתה, עובר לחתימת ההסכם ידעו התובעים כי בחדר הרחצה יהיה שיפוע, מאחר ומדרגות הדירה בנויות מעל חדר הרחצה והם ראו את חדר האמבטיה במהלך הבניה, טרם מסירת הדירה. נטען, שהתובעים יכלו לבקש לשנות את מיקומי הקבועות, אולם בחרו שלא לעשות כן. הנתבעת הוסיפה, כי לא מדובר בחדר רחצה עיקרי וקיימים בדירה עוד שני חדרי רחצה. בנוסף, כפרה הנתבעת בטענות התובעים בדבר ירידת ערך הדירה עקב "חדירה לפרטיות" בחדר ההורים. לטענתה, הדברים היו ידועים לתובעים עובר לחתימה על הסכם המכר. הנתבעת טענה, כי לא התרשלה כלפי התובעים בבניית הדירה ולא אחרה במסירתה. היא עמדה על זכותה לתקן את הליקויים בדירה, ככל שקיימים כאלה ועתרה לדחות את התביעה. ביום 10.5.2021 הגישה הנתבעת חוות דעת הנדסית מעודכנת של המהנדס מרדכי שטיינר, מיום 25.4.2021, שדחה את טענות התובעים בדבר ליקויים בדירה. בנוסף, הוגשה חוות דעתו של השמאי וואל סלאמה, שדחה את טענות התובעים בדבר ירידת ערך הדירה. </code></pre></li>לאור הפערים בין חוות דעת הצדדים, מונה המהנדס - שמאי יוסי לזר, כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיבדוק את דירת התובעים ויחווה דעתו לעניין הליקויים בה. בחוות דעתו מיום 9.6.2022 קבע המומחה לזר, כי עלות תיקון הליקויים בדירה היא בסך של 14,200 ₪ ומע"מ והותיר לשיקול דעת בית במשפט סך של 9,500 ₪, בגין שיפוע במרפסת הסלון ופיצוי בגין גוון אריחים משתנה. בנוסף, קבע המומחה לזר בחוות דעת שמאית, כי קיימת ירידת ערך בסך של 11,500 ₪, הנובעת מגובה מבליטת גרם המדרגות לחדר האמבטיה והותיר לשק"ד בית המשפט את שאלת ירידת הערך בסך של 10,00 ₪ עקב חדירה לפרטיות בחדר שינה הורים. במהלך ישיבת קדם המשפט ביום 20.2.2020 הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה הנתבעת תתקן את הליקויים בדירה, לפי חוות דעת המומחה לזר, ובפיקוחו. הצדדים הודיעו, כי נותרה מחלוקת בנוגע לשאלת האיחור במסירה ושאלת ירידת הערך. הצדדים ויתרו על חקירת המומחים, למעט המומחה לזר. בהתאם להסכמת הצדדים, הוטל עליהם להגיש לוח זמנים לביצוע התיקונים. ביום 3.4.2022 הודיעו הצדדים, כי הנתבעת תבצע את התיקונים החל מיום 3.4.2022, בפיקוח המומחה לזר. הסכמת הצדדים קבלה תוקף של החלטה והוטל על המומחה להגיש חוות דעת משלימה, במסגרתה יבהיר אילו מהליקויים תוקנו.
בהתאם לחוות הדעת המשלימה, לא בצעה הנתבעת שלושה סעיפי תיקון (6.7, 6.9 ו - 6.20). בהחלטתי מיום 20.7.2022 קבעתי, כי הנתבעת מיצתה את זכות התיקון. בישיבת ההוכחות מיום 3.11.2022 נחקרו עדי הצדדים בשאלת האיחור במסירה. ב"כ התובעים הבהיר, כי חקירת המומחה לזר נדרשת אך לעניין ירידת ערך הדירה. מאחר והמומחה לא זומן בטעות, נקבע מועד נוסף לחקירתו. בסיום הדיון ניתנה הצעת בית המשפט לסילוק התביעה בנושא האיחור במסירת הדירה. בפתח הדיון שהתקיים ביום 28.11.2022, הודיעו הצדדים כי הם מקבלים את המלצת בית המשפט לפיה, ישולם לתובעים סך של 12,000 ₪ בגין איחור במסירה וכי עניין ההוצאות ילקח בחשבון בפסק הדין העיקרי. הסכמת הצדדים קבלה תוקף של פסק דין חלקי. בהמשך, נחקר המומחה לזר בנושא ירידת הערך. הצדדים הגישו סיכומים בכתב. מאחר ולא היה ברור מהסיכומים אם הנתבעת שילמה לתובעים פיצוי בגין הליקויים שלא תוקנו, התבקשו הצדדים ליתן הבהרה בעניין זה. מהודעות הנתבעת מיום 29.8.2023 עולה, כי לא שולמו לתובעים פיצויים בגין הליקויים שלא תוקנו. הנתבעת הבהירה בהודעתה, כי תעשה כן בהתאם להוראות בית המשפט. היא הוסיפה, כי סף האלומיניום הנזכר בסעיף 6.9 לחוות דעת המומחה לזר הותקן על ידי התובעים לאחר קבלת הדירה ולכן, הם אינם זכאים לפיצוי. דיון והכרעה כפי שפורט לעיל, הצדדים הגיעו להסכמה, לפיה הנתבעת תתקן את הליקויים בדירת התובעים, לפי חוות דעת המומחה לזר ובפיקוחו. נותרו, אפוא, לדיון שני נושאים. הראשון - זכאות התובעים לפיצוי בגין הליקויים הנזכרים בסעיפים 6.7 (שיפוע במרפסת הסלון), 6.9 (החלפת זוויתן וצביעת משקי דלת כניסה) ו - 6.20 (אריחים בגוון משתנה). השני - ירידת ערך הדירה. בסיכומיהם התמקדו התובעים בשאלת ירידת ערך הדירה הנובעת מבליטת גרם המדרגות לחדר הרחצה הכללי (חדר האמבטיה), וזנחו כל טענה בדבר ירידת ערך הדירה עקב "חדירה לפרטיות" בחדר שינה הורים. ליקויים שלא תוקנו על ידי הנתבעת לפי חוות הדעת המשלימה של המומחה לזר מיום 20.3.2022 לא בצעה הנתבעת תיקונים לפי סעיפים 6.7 (שיפוע במרפסת הסלון), 6.9 (החלפת זוויתן וצביעת משקי דלת כניסה) ו - 6.20 (אריחים בגוון משתנה. אעיר, כי המומחה השאיר מלכתחילה בצריך עיון את נושא הליקויים בסעיפים 6.7 ו - 6.20 בחוות דעתו ולא הכריע בהם. אקדים ואציין, כי המהנדס יוסי לזר הוא מומחה מטעם בית המשפט, אף שאין מדובר במומחה מוסכם, בהתאם לסעיף 88(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט - 2018. נפסק לא אחת, כי כמדיניות, יש לקבל חוות דעת המומחים של בית המשפט, למעט מקרים חריגים. בדרך כלל, מומחים אלה הם אובייקטיביים, ענייניים ונותנים תמונה הוגנת וסבירה, הן על הליקוי והן על שווי תיקונו. לפיכך, גם אם קיימים אי דיוקים או טעויות, יש לקבל את חוות הדעת ולאמצה (ראה בעניין זה ע"א 2934/94 2980/94 סולל בונה נגד ארז איתן ואח' (2.9.1996) ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נגד מונטי רבי ואח' (31.12.1988), ת.א. (מחוזי-י-ם) 1760/96 אוטמזגין דוד נגד כדורי פיתוח עירוני בע"מ (31.7.2000). מנגד, ראוי להדגיש כי בית המשפט הוא הפוסק האחרון והוא אינו כבול לאמור בחוות דעת המומחה. בכפוף להלכות אלו, אדון להלן בשאלת זכאות התובעים לפיצוי בגין הליקויים הנזכרים בסעיפים 6.7, 6.9 ו - 6.20 לחוות דעת המומחה לזר. סעיף 6.7 - שיפועים לא תקינים במרפסת המומחה לזר מצא, כי שיפועי מרפסת הסלון נעים בין 0.4% ל - 1.5%, שעה שלפי ת"י 1752, חלק 1, נדרש שהשיפוי לכיוון קולטני מי הגשם לא יפחת מ - 1%. מנגד, בבדיקת הצפה מקומית של המרפסת נמצא, כי גובה השלולית שנוצרה קטן מ - 10 מ"מ, בהתאם לנדרש בת"י 1476, חלק 1. המומחה קבע, כי הסבירות לבעיות איטום כתוצאה מעמידת מים במרפסת נמוכה. הוא העריך את עלות תיקון השיפועים במרפסת בסך של 6,000 ₪. בהתאם לממצאי המומחה בחוות דעתו, קיימת סטיה מהותית בשיפועי המרפסת. אף שהסבירות לבעיית איטום, כתוצאה מעמידת המים על גבי הריצוף נמוכה, לא ניתן להתעלם ממנה ולהסתכן ברטיבות כתוצאה מכשל בשיפועים ובאיטום. משבחרה הנתבעת שלא לבצע את התיקון הנדרש בשיפוע הריצוף במרפסת הסלון, זכאים התובעים לפיצוי בסך של 6,000 ₪ ומע"מ. סעיף 6.9 - דלת כניסה לטענת התובעים, בזמן רוחות חזקות נשמעות שריקות מכיוון הדלת. המומחה מצא, כי סף הפרקט שהותקן בדירה גרם להגבהת הדלת ב - 6 ס"מ ומאפשר חדירת רוחות מתחת לדלת. מאחר ואין חולק, שהפרקט הותקן על ידי התובעים, לאחר קבלת החזקה בדירה, הם אינם זכאים לפיצוי כלשהו בנושא זה. סעיף 6.20 - הבדלים בגוון האריחים בשתי המרפסות אמנם, קיימים הבדלי גוון באריחים בין שתי המרפסות. עם זאת, המומחה הבהיר, שמדובר בריצוף שהותקן בשני מקומות שונים, מרוחקים האחד מהשני, ללא שינוי בגוון האריחים באותה מרפסת. בנוסף, אני למד מחוות הדעת, שתיקון שבוצע במקום הצריך החלפת אריחים ולא נמצאו אריחים זהים מאותו דגם. בנסיבות אלה, בפרט שעה שמדובר בשני מקומות מרוחקים, לא מצאתי מקום לפצות את התובעים בנושא זה. שאלת ירידת הערך הנובעת מבליטת גרם המדרגות לחדר האמבטיה לפי חוות דעת השמאי מרקוס, המומחה מטעם התובעים, קיימת סטיה במידות חדר הרחצה המשותף. בהתאם לתכנית המכר שטח חדר הרחצה אמור להיות 3.74 מ"ר (2.2 מטר * 1.70 מטר). בפועל, שטח חדר הרחצה הוא 3.13 מ"ר (1.63 מטר רוחב * 1.92 מטר אורך). נטען, כי גם אם ניתן היה להשתמש בחדר הרחצה המשותף בהתאם למטרתו, ישנן סטיות בלתי סבירות מהמידות המסומנות בתכנית המכר. בנוסף, השמאי מרקוס טען, כי מידות חדר הרחצה המשותף לא עומדות בהוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970. חדר הרחצה אמור לשמש הן כחדר אמבטיה והן כשירותים. נטען, כי לפי התקנות השטח המינימלי של חדר הרחצה, שיש בו שירותים, אמור להיות 3.6 מ"ר, בעוד שבפועל שטח חדר הרחצה הוא 3.13 מ"ר בלבד. מדובר בסטיה של 13.6%. השמאי מרקוס הדגיש, כי מדרגות פנים הדירה חורגות לחדר הרחצה וממוקמות בחלקן מעל האמבט, בניגוד לתכנית המכר. כתוצאה מכך, נוצרה בליטה של 21 ס"מ לאורך כל האמבט. אורך האמבט עצמו הוא 1.63 מטר. הבליטה לאורך 0.7 מטר היא בגובה אחיד של 1.44 מטר נטו ומעל יתר האמבט גובה הבליטה בשיפוע שנע מ - 1.55 מטר עד ל - 2.0 מטר. השמאי מרקוס סבר, כי במצב הקיים לא ניתן לעשות שימוש סביר באמבט. לשיטתו, הפגיעה בדירה נובעת מכך שלא קיים בדירה חדר רחצה משותף בקומה זו ואין בדירה אמבט, אלא רק מקלחות. השמאי העריך את ירידת ערך הדירה, בנושא זה, בסך של 331,300 ₪, המהווים 15.12% מערך הדירה.</code></pre></li>המהנדס שטיינר, מומחה הנתבעת, טען בחוות דעתו, כי יש למדוד את שטח חדר הרחצה המשותף לפי מידות בניה. לפי מדידה שבצע, לא קיימת אי התאמה במידות חדר הרחצה המשותף לעומת תכנית המכר. לטענתו, יש לבצע את המדידה בגובה 1.2 מטר ולכן, אין חשיבות לבליטת גרם המדרגות. בנוסף, טען המומחה, שהתובעים שינו את תכנון פריסת הכלים הסניטריים בחדר הרחצה ובמקום כיור, בחרו להתקין את האמבט תחת הבליטה. אעיר, כי הטענה לפיה התובעים הם ששינו את פריסת הכלים הסניטריים בחדר הרחצה המשותף לא הועלתה בכתב ההגנה, הנתבעת לא חזרה עליה בסיכומיה וממילא, לא הוכחה במשפט. להיפך, לפי תכנית המכר, שצילום שלה צורף לחוות דעת המומחה לזר (עמ' 31 לחוות הדעת השמאית), תוכנן מלכתחילה למקם את האמבט בצמוד לגרם המדרגות. כפי שיפורט בהמשך, הנושא עלה עוד טרם החתימה על הסכם המכר ולא שונה בהמשך. השמאי וואל סלאמה טען בחוות הדעת, כי הפער בין המידה בפועל של חדר הרחצה הכללי לבין המידה בתכנית המכר נובעת מעובי טיח וחיפוי ולכן, לא קיימת סטייה במידות הפנים. בכל הנוגע לבליטה שיוצר גרם המדרגות מעל האמבט, טען השמאי שנמסר לו שהוצע לתובעים להחליף את מיקומי האמבט והכיור ובכך לפתור את הבעיה שנותרה, אולם הם סרבו לכך. לשיטתו, למרות מבנה חדר הרחצה והשיפועים מעל חלק מהאמבט, ניתן לעשות שימוש בחדר הרחצה ואין מניעה שאדם בוגר יעמוד בתוך האמבט. לפיכך, קבע המומחה שלא קיימת ירידת ערך לדירה, עקב מבנה חדר הרחצה המשותף. במהלך ביקורו בדירה, ערך המומחה לזר מדידה של חדר הרחצה. הוא מצא ששטח חדר הרחצה הוא 3.47 מ"ר נטו (1.63 מטר רוחב * 2.13 מטר אורך), בעוד שלפי תכנית המכר, שטח חדר הרחצה אמור להיות 3.74 מ"ר נטו (1.7 מטר רוחב * 2.2 מטר אורך). מאחר ומדובר בסטיה בשיעור נמוך מ - 2% לעומת מידות תכנית המכר, לא קיים ליקוי במידות חדר הרחצה. עם זאת, הבהיר המומחה, שגרם המדרגות חודר לתוך חדר הרחצה ואינו מאפשר שימוש ראוי בחדר זה. בנוסף, הבהיר המומחה, כי לפי תקנה 2.04 לתקנות התכנון והבניה, שטח חדר האמבטיה לא יפחת מ - 2.5 מ"ר ורוחב מינימלי בין קירות 1.45 מטר (נטו). לכן, מידות חדר הרחצה הכללי עומדות בדרישת התקנות. עם זאת, המומחה מצא, שעקב בליטת גרם המדרגות לכיוון האמבט, נוצרת פגיעה כפולה. הראשונה - גריעת שטח מחדר הרחצה. גריעת השטח מסתכמת ב - 0.34 מ"ר (0.21 מטר * 1.63 מטר). לשיטתו, גם לאחר גריעת שטח זה מדובר בסטיה הקטנה מ - 2% ולכן, היא לא גורמת לירידת ערך. השניה - עקב בליטת חדר המדרגות נוצרת פגיעה בשימוש בחדר הרחצה הכללי. חדר זה לא ראוי לשמש כ"כחדר אמבטיה" וקיימת סכנה בטיחותית בשימוש באמבט. המומחה הבהיר, כי על מנת לשנות את המצב, נדרש לבצע שיפוץ כולל בחדר הרחצה הכללי, שיכלול, בין היתר, שינויים פנימיים, הזזת/החלפת כלים סניטריים וככל הנראה שינוי של מיקום פתח הדלת. לשיטתו, ניתן להחשיב את חדר האמבטיה כיום כ"חדר רחצה", ששטחו המינימלי לפי התקנות הוא 1.8 מ"ר. השטח שמעבר לכך נחשב כשטח שירות. המומחה העריך, כי ירידת הערך שנגרמה בעקבות זאת מגיעה כדי סך של 11,500 ₪. אני מקבל את מסקנות המומחה באופן חלקי. לפי המדידה שערך המומחה, שאינה שנויה במחלוקת, שטח חדר הרחצה, בהתעלם מחדירת גרם המדרגות, הוא 3.47 מ"ר נטו (1.63 מטר רוחב * 2.13 מטר אורך), בעוד שלפי תכנית המכר, שטח חדר הרחצה אמור להיות 3.74 מ"ר נטו (1.7 מטר רוחב * 2.2 מטר אורך). הפרש השטחים הוא 0.27 מ"ר. בהתייחס לשטח הדירה (ללא עליית הגג), מדובר בסטייה מותרת, שקטנה מ - 2% (ראה סעיפים 5 - 7 למפרט המכר). גרם המדרגות בולט לרוחב חדר הרחצה, מעבר לאמבט, ב - 21 ס"מ בגבהים משתנים (שיפוע). המומחה לזר אישר זאת בחקירתו הנגדית, אולם לא זכר את הגבהים לאורך השיפוע (עמ' 8, שורות 31 - 34 לפרוטוקול). לפי האמור בחוות דעת השמאי מרקוס, הבליטה נעה מגובה 1.44 מטר נטו עד ל - 2.0 מטר. מאחר ומומחי הנתבעת לא הראו אחרת, אני מקבל את קביעת השמאי מרקוס בעניין זה. במצב דברים זה, לא ניתן להתחשב בשטח הבליטה וההיטל שלה כחלק משטח חדר הרחצה הכללי (המומחה לזר אישר זאת בחקירתו הנגדית). לכן, שטח חדר הרחצה הוא 3.12 מ"ר נטו (1.63 מטר רוחב * 1.92 מטר אורך). בהתייחס לשטח הדירה (ללא עליית הגג), מדובר בסטייה שקטנה מ - 2% (ראה סעיפים 5 - 7 למפרט המכר). לפי תקנה 2.04(5) לתקנות התכנון והבניה, שטח חדר האמבטיה לא יפחת מ - 2.5 מ"ר ורוחב מינימלי בין קירות לא יפחת מ - 1.45 מטר נטו. לכן, מידות חדר הרחצה הכללי, בנטרול שטח החדירה של גרם המדרגות (לרבות ההיטל שלו), עדיין עומדות בדרישת התקנות לגבי שטח חדר אמבטיה. מאחר והבליטה לתוך חדר הרחצה היא בגבהים משתנים מ - 1.44 מטר עד 2.0 מטר (בעוד שהגובה המינימלי של חדר שירות לפי התקנות הוא 2.05 מטר) לא ניתן לראות בכך "שטח שירות" ומדובר בשטח אבוד. אני מקבל את תחשיב המומחה בדבר ירידת הערך כתוצאה מאבדן "שטח שירות" הנ"ל, בסך של 11,500 ₪. בנוסף, המומחה לזר קבע, ואני מקבל את עמדתו בעניין זה, שלא ניתן לעשות שימוש באמבט, כתוצאה מבליטת גרם המדרגות מעליו וכי מדובר בליקוי בטיחותי. המומחה קבע בחוות דעתו, כי על מנת להפוך את חדר הרחצה הכללי מ"חדר אמבטיה" ל"חדר רחצה" (עם מקלחון במקום אמבט), כהגדרת מונח זה בתקנות, כדי שניתן יהיה לעשות בו שימוש, יש לבצע שיפוץ כולל בחדר הרחצה הכללי, שיכלול בין היתר שינויים פנימיים, הזזת/החלפת כלים סניטריים וככל הנראה שינוי של מיקום פתח הדלת. אלא, שהמומחה לזר לא לקח זאת בחשבון בחוות דעתו ולא קבע את עלות העבודות לצורך השינוי האמור. בחקירתו הנגדית, העריך המומחה, באופן גס, כי עלות התאמת חדר הרחצה הכללי, כאמור, תגיע לסך של כ - 53,000 ₪. אני סבור כי ניתן לערוך שינוי לצורך התאמת החלל לחדר רחצה תקני והערכת המומחה בדבר עלות העבודות סבירה. לכן, יש לפסוק לתובעים פיצוי בסך של 53,000 ₪ ומע"מ בגין עלות הסבת חדר האמבטיה לחדר רחצה. כמו כן, יש לקחת בחשבון, שהתובעים רכשו דירה עם חדר אמבטיה ובסופו של תהליך, הם יקבלו חדר רחצה. התובעים האדירו נזקיהם בנושא זה וחוות דעת השמאי מטעמם במישור זה מופרזת בכל קנה מידה. אני מעריך את ירידת הערך הנוספת עקב השינוי של חדר האמבטיה לחדר רחצה (אבדן אמבט), בסך של 10,000 ₪ נוספים. סיכומה של נקודה זו, ירידת הערך עקב אבדן השטח שיצרה בליטת גרם המדרגות לחדר הרחצה הכללי היא בסך של 21,500 ₪ ועלות התאמת החלל לחדר רחצה תקני מסתכמת לסך של 53,500 ₪. הנתבעת טענה, כי הנתבעים היו מודעים לבליטה בגרם המדרגות טרם החתימה על הסכם המכר, אולם בחרו להתקשר בחוזה ולרכוש את הדירה. בנוסף, הם יכלו לבקש לשנות את מיקומי הקבועות, אולם בחרו שלא לעשות כן. לפיכך, נטען שהתובעים לא זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. עיון בתכתובת בין הצדדים שצורפה לכתב התביעה מעלה, כי ביום 8.12.2014, טרם החתימה על הסכם המכר, פנה התובע לנציגת הנתבעת, על מנת לקבל מידע, בשורה של נושאים. בין היתר, שאל התובע, "האם המדרגות מעל למקלחת המרכזית מנמיכות את התקרה". במכתבה מיום 11.12.2014 השיבה גב' חנה אויריק, נציגת הנתבעת, כי המדרגות "מנמיכות בכמה סנטימטרים בחלק הדרומי של איזור האמבטיה". ברור, כי תשובה זו לא נכונה, שהרי בפועל קיימת בליטה משמעותית של 21 ס"מ לאורך 0.7 מטר בגובה אחיד של 1.44 מטר נטו ומעל יתר האמבט, גובה הבליטה בשיפוע שנע מ - 1.55 מטר עד ל - 2.0 מטר. לא מדובר ב"כמה סנטימטרים", אלא בחריגה שפוגעת בשימוש סביר באמבט ומהווה מפגע בטיחותי. אין לצפות מהתובעים שיבינו את משמעות הליקוי שנוצר בחדר הרחצה הכללי עקב בליטת חדר המדרגות, בפרט נוכח המצג השגוי שהוצג להם טרם רכישת הדירה. יתירה מזאת, לאחר קבלת החזקה בדירה, מסרו התובעים לנתבעת את חוות דעתו של המהנדס הלר, שפרטה שורה ארוכה של ליקויים. במסגרת התכתבות בין הצדדים, טענו התובעים, כי בניגוד לתוכניות הדירה, המדרגות בולטות בכ - 18 ס"מ לתוך חדר האמבטיה. הם הדגישו, כי ביום 11.12.2014, טרם החתימה על הסכם המכר, פנו לנציגת הנתבעת על מנת לוודא שלא קיים מפגע והובטח להם שמדובר מדובר בסטייה של כמה ס"מ הנמכה. התובעים הלינו במכתבם, שמדובר בחריגה משמעותית מתוכנית הבניה, שעלולה לגרום לירידת ערך הדירה, מאחר ואדם בוגר לא יכול לעשות שימוש במקלחת (צ"ל "אמבטיה" - א.ר.). יש בדברים אלו לחזק את המסקנה, לפיה הוצג בפני התובעים מצג שגוי בנוגע לחדר הרחצה הכללי והם לא היו מודעים לליקוי בתכנון. אני דוחה, אפוא, את טענות הנתבעת בנושא זה.</code></pre></li>כאמור, התובעים זנחו בסיכומיהם טענותיהם בדבר ירידת ערך הדירה עקב "חדירה לפרטיות" בחדר שינה הורים. לכן, הם לא זכאים לפיצוי נוסף בגין ירידת ערך הדירה. סיכום ביניים בעניין עלות תיקון הליקויים בדירה וירידת ערך סיכומה של נקודה זו, אני מאמץ את מסקנות המומחה בנוגע לליקויים בדירת התובעים ועלות תיקונם, למעט העניינים המפורטים לעיל. נוכח הצורך בשינוי חדר הרחצה הכללי, יש להוסיף לעלויות תיקון הליקויים שלא תוקנו על ידי הנתבעת פיקוח הנדסי ומע"מ. עלות תיקון הליקויים שנותרו בדירה וירידת הערך הן כדלקמן: ליקויים שלא תוקנו - 6,000 ש"ח עלות תיקון חדר הרחצה - 53,000 ש"ח פיקוח (12%) - 7,080 ש"ח מע"מ - 11,234 ש"ח סה"כ - 77,314 ש"ח ירידת ערך - 21,500 ש"ח סה"כ - 98,814 ש"ח סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות דעת המומחה (2.11.2021), עומד כיום על סך של 109,588 ש"ח. פיצוי בגין עגמת נפש התובעים עתרו בסיכומיהם לפצותם בסך של 15,000 ₪ בגין עגמת נפש שנגרמה להם עקב הליקויים בדירתם והתנהלות הנתבעת. עלות תיקון הליקויים שנמצאו בסופו של דבר על ידי המומחה מטעם בית המשפט, לרבות אלו שאושרו על ידי כמפורט לעיל, נמוכה מזו שנטענה על ידי התובעים. עם זאת, הליקויים בדירה, לרבות הליקוי בחדר הרחצה הכללי (והצורך בתיקון יסודי שלו) אינם זניחים ויש בהם כדי להפחית במידת מה את הנאת התובעים מהשימוש בדירה. בנוסף, יש לקחת בחשבון את אופי התיקונים הנדרשים, הזמן הנדרש לביצועם ואת אי הנוחות הנלווית לכך (ראה בעניין זה ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס, פ"ד מו(2) 60). בהתחשב בשיקולים אלו, אני פוסק לתובעים סך של 6,000 ₪ נכון להיום, בגין עגמת נפש. סיכום סיכומו של דבר, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים: א. פיצוי בגין ליקויי הבניה שלא תוקנו וירידת ערך הדירה בסך של 109,588 ש"ח. ב. פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 6,000 ₪. ג. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים, באמצעות ב"כ, את הוצאותיהם בגין מחצית אגרות המשפט (נוכח הפער הגדול בין סכום התביעה לפיצוי שנקבע להם), מלוא ההוצאות בגין חוות דעת המומחים מטעמם, חלקם בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט (כנגד קבלות שתוצגנה בתוך 7 ימים), בשערוך, וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪. ד. הסכומים המפורטים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל. המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים. ניתן היום, י"ד אלול תשפ"ג, 31 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.
