א 40414-02/20 חנה מינס נ’ שתית בע”מ

בית משפט השלום בחיפה

ת”א 40414-02-20 מינס נ’ שתית בע”מ

תיק חיצוני:

בפני

כבוד השופט אורי גולדקורן

תובעת

חנה מינס, ת.ז. xxxxxxxx
ע”י ב”כ עו”ד טל רבינוביץ’

נגד

נתבעת

שתית בע”מ, ח”פ 51-0992845

ע”י ב”כ עו”ד גיל-עד הלר

פסק דין

1. התובעת, שרכשה מהנתבעת ביום 24.8.2016 דירה ברחוב המפל ביוקנעם עלית, הגישה נגדה ביום 17.2.2020 תביעה לפיצוי בגין הרכיבים הבאים: (1) תיקון ליקויי בנייה בדירה – 298,494 ₪; (2) ירידת ערך הדירה (בין השאר עקב אי הצמדת חנייה מס’ 29 לדירת התובעת) – 190,000 ₪; (3) עלות דיור חלופי בתקופת ביצוע תיקון ליקויים בדירה – 20,000 ₪; (4) פיצוי בלתי ממוני (עגמת נפש) – 25,000 ₪; (5) שכר טרחת המומחים (מהנדסים ושמאי) שערכו חוות דעת לביסוס רכיבי התביעה – 10,296 ₪.

תיקון ליקויי בנייה

2. לאור הפער במסקנות חוות דעת המומחים שצורפו לכתבי הטענות, מיניתי ביום 9.11.2021 את המהנדס צבי רום על מנת שייתן חוות דעתו בשאלת קיומם של ליקויי בנייה ועלות תיקונם בדירת התובעת, והקשר ביניהם לבין אופן בניית הדירה על-ידי הנתבעת. בחוות דעת מיום 13.2.2022 קבע מומחה בית המשפט את הליקויים שמקורם בעבודת הנתבעת, והעריך את עלות תיקונם בסך 48,295 ₪ (לרבות פיקוח ומס-ערך-מוסף). בתשובותיו לשאלות הבהרה של באת-כוח התובעת, הגדיל המומחה את הערכת התיקונים ב-5,400 ₪, ובחקירה הנגדית (עמ’ 3 לתמלול ישיבת הוכחות מיום 10.1.2023) הוא הוסיף 500 ₪ לתמחור סעיף 32 בטבלת ריכוז האומדנים. לאחר הוספת פיקוח 10% ומס ערך מוסף, הסכום הכולל של חוות הדעת הינו, איפוא, 55,891 ₪. (לא מצאתי לנכון להוסיף לסעיף 27 לטבלת ריכוז אומדנים סכום נוסף שצוין על-ידי המומחה בחקירתו הנגדית בתשובה לשאלה היפותטית “מהי העלות בהנחה שהתיקון הזה לא יצליח”).
3. ששה סעיפים השאיר המומחה “להכרעת בית המשפט”, ואלו הם:

(1) חניה מקורה – בסעיף 6 לחוות דעתו תאר המהנדס רום את טענת המומחה מטעם התובעת: “על פי מפרט המכר מובטחת בנייה מקורה כחלק מחנייה מקורה. כאשר התקבלה החניה התברר כי אין מדובר בחניה מקורה אלא בחנייה שהיא מקורה ברובו מבחינה טכנית אך חשופה לגשם ושמש מבחינה מעשית. יובהר כי חלק קטן של החניה – רצועה של כ-40 ס”מ בצד שמאל – אינו מקורה”.

      הכרעה בעניין החנייה: בנספח א' להסכם המכר נקבע שחנייה מס' 29 תוצמד לדירה שרכשה התובעת. יהודה נחום, סמנכ"ל הנתבעת, כתב בתצהירו כי בשום מקום לא נקבע שחניה מס' 29 תהא חניה מקורה. הוא העיד כי הוצעה לבת של התובעת חנייה חלופית, מס' 40, אשר קרובה יותר לכניסה ללובי של הבניין, והדגיש כי "החלפת החניה בוצעה על פי דרישתה והתעקשותה של התובעת", אולם "במהלך חודש ינואר 2020 פנתה התובעת, שוב ביוזמתה בדרישה להחלפת החניה", והנתבעת הסכימה לחזור לסיכום בנוגע לחניה מס' 29, אך דרשה שהתובעת תחתום על המסמכים הרלוונטיים לביצוע הפעולה.  יפעת צימרמן (להלן: יפעת), הבת של התובעת (שהינה כבת שמונים כיום), שהייתה "המוציאה והמביאה" מטעמה וליוותה אותה לאורך כל הדרך, כתבה בתצהירה כי הסכמת התובעת, כפי שבאה לביטוי בהסכם המכר, לרכוש את חניה מס' 29 (במקום חניה מס' 4) התבססה, בין השאר, על התחייבות הנתבעת לחניה מקורה. אולם בהיעדר קירוי, הסכימה התובעת לקבל את חניה מס' 40, אשר התבררה כחניה צרה מדי. בסעיף 58 לתצהיר נכתב:

“על כן מבקשת אימא בתביעתה כי בית המשפט הנכבד יורה לנתבעת לשנות את רישומיה ככל שאלה אכן שונו, ולהצמיד את חניה מס’ 29 לדירה של אמא כפי שהובטח ונרשם בהסכם המבכר ובמסמך אישור הזכויות, ולחילופין ליתן צו הצהרתי על כי חניה מס’ 29 שייכת לאימא ותירשם בעתיד על שמה בטאבו”.

      על כך חזרה באת-כוח התובעת בסעיף 20 לסיכומיה בכתב. בסעיף 10 לסיכומיו בכתב כתב בא-כוח הנתבעת כי "הנתבעת מאשרת כי אין מניעה לרישום חניה מס' 29 על שם התובעת ובא לציון גואל".  במצב דברים זה, אין מדובר בתיקון של ליקוי הקשור לחניה. נותרה להכרעה שאלת פיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה מהחנייה שהוקצתה לתובעת, והיא תידון בהמשך. 

(2) חלונות בחדר שינה 1 וחדר שינה הורים – בסעיף 23 לחוות דעתו קבע המומחה כי שטחם של שני חלונות בחדר שינה 1 וחדר שינה הורים אינו עומד בדרישות התקן לגודל חלונות לשם אוורור, והעריך את האומדן לעלות החלפתם ב-2,400 ₪.

      הכרעה: יש להוסיף לעלות התיקונים סך 2,400 ₪ בתוספת עלות פיקוח 10% ומס-ערך-מוסף.

(3) גובה חלון כביסה – בסעיף 29 לחוות דעתו כתב המומחה כי החלון הינו בגובה לא תקין (119 ס”מ), מאחר ואינו מאפשר שימשו נוח לתליית כביסה, על אף שאיננו סותר את התקן (מינימום 105 ס”מ), והעריך את עלות הנמכתו ב-2,600 ₪.

הכרעה: יש להוסיף לעלות התיקונים סך 2,600 ₪ בתוספת עלות פיקוח 10% ומס-ערך-מוסף.

(4) אי יכולת לעשות שימוש בחבלי כביסה – בסעיף 33 לחוות דעתו תאר המהנדס רום את טענת המומחה מטעם התובעת: “חבלי הכביסה אינם ניתנים לשימוש בשל מיקום מנוע המזגן – תחתיהם”. המומחה רום קבע שהטענה נכונה, וכי המיקום אינו מאפשר כלל שימוש במתלה הכביסה. תידרש לכך ירידת ערך ע”י שמאי”.

      הכרעה: בחקירה הנגדית אמרה יפעת: "אמא שלי תולה את הכביסה על מיכל מפלסטיק שהוא מותקן עומד באחד החדרים כי אין לה איפה לתלות כביסה", אולם בתשובה לשאלת הבהרה של בא-כוח הנתבעת, כתב המומחה: "ייתכן שניתן לתלות את המזגן ובכך לאפשר שימוש גם בחבלי הכביסה".  לאור זאת, ומשלא הונחה תשתית ראייתית לעלות תליית מזגן, אינני פוסק פיצוי בגין ראש נזק זה.

(5) אי התקנת מקלח יד קבוע – בסעיף 41 לחוות דעתו המומחה קבע כי הותקן מקלח יד נייד במקום מקלח יד קבוע, כמתחייב במפרט. הוא העריך את עלות החלפת המקלח הנייד לקבוע ב-160 ₪, אך הדגיש כי התקנת מקלח נייד אינה בגדר ליקוי.

      הכרעה: אין מדובר בליקוי ולכן אין מקום לפיצוי כספי.

(6) גודל אריחי הריצוף – בסעיף 43 לחוות דעתו המומחה קבע כי הנתבעת התקינה בדירה אריחי ריצוף שגודלם 60X60, כפי שנקבע במפרט, אך לא בגודל 80×80 כפי שנקבע בנספח למפרט, אשר נחתם על-ידי הצדדים. הוא העריך את עלות ההחלפה ב-28,000 ₪, והוסיף: “לחילופין, יש לקבל חוות דעת שמאי”. בחקירתו על-ידי באת-כוח התובעת אישר המומחה הגדלת עלות החלפת הריצוף ב-1,000 ₪ כתשלום לנגר שיזיז את ארונות המטבח לצורך השלמת הריצוף.

      הכרעה:  על החתימה על מסמך שמאשר את קבלת הדירה עם הריצוף בגודל 60X60 אמרה יפעת בחקירה הנגדית: "אם לא היינו חותמים, לא היינו מקבלים את הדירה .... לא באתי עם מטר כדי לבדוק אריחים של 80x80  כי יש הסכם חתום". באשר לדו"ח השינויים, אמרה יפעת בחקירה הנגדית:

“כשישבתי מול האדריכל והוא רשם במחשב את כל הרכיבים אמרתי לו ‘אבל למה אתה כותב פה, אנחנו אמורים לחתום, יש נספח שאומר שאנו מקבלים 80×80, למה אתה כותב פה 60×60?’, הוא אמר ‘לא, לא, זה רק בשביל לרשום את הכמות, מה שמובטח לכם בחוזה זה מה שיהיה, אין לך מה לדאוג'”.

לאור זאת, יש להוסיף לעלות התיקונים סך 29,000 ₪ בתוספת עלות פיקוח 10% ומס-ערך-מוסף.

4. לסכום של חוות הדעת שצוין בפסקה 2 (55,891 ₪) יש להוסיף את הסכומים שצוינו בפסקה הקודמת. הסכום הכולל של הפיצוי המגיע לתובעת בגין ליקויי בניה הינו 99,648 ₪.

ירידת ערך

5. האם מגיע לתובעת פיצוי כספי בגין העובדה שחניה מס’ 29 היא מקורה רק באופן חלקי? יפעת אמרה בחקירתה הנגדית:

“בהסכם המכר אנחנו צריכים לקבל את חניה 29 ואנחנו דורשים אותה … החנייה אינה מקורה במלואה. הובטח לנו במפרט, שהוא חלק אינטגרלי מהסכם המכר, חניה מקורה. לא קיבלנו אותה ואנחנו דורשים אותה”.

יהודה נחום, סמנכ”ל הנתבעת, אמר בחקירתו הנגדית:

                "חניה מספר 29 היא חנייה מקורה, אבל במפרט עצמו לא כתוב חניה מקורה ... היא רשומה בחוזה חניה מספר 29, והיא לא כתובה כחנייה פרטית מקורה. יש הבדל בין חניון כללי מקורה לחנייה פרטית מקורה. יותר מזה, חנייה מספר 29 היא מקורה. קירוי זה לא אומר שצריך להיות דופן שלו קיר".





       התובעת ויפעת כתבו בתצהיריהן כי הובטחה לתובעת חנייה מקורה, מבלי לתאר את נסיבות ההבטחה. התמונות מעידות כי חנייה מס' 29 שאינה בתוך מבנה אלא מקורה באופן חלקי. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי חלק קטן של החניה - רצועה של כ-40 ס"מ בצד שמאל - אינו מקורה. השמאי וואל סלאמה, שהגיש חוות דעת מטעם הנתבעת, קבע שמיקום החנייה אינו מזכה בפיצוי בגין ירידת ערך, ואילו השמאי רון מרקוס, שהגיש חוות דעת מטעם התובעת, קבע שירידת ערך דירת התובעת "בשל שינוי מקום החניה (אם אכן תחליט חברת שתית לשנות את מקום החניה)" הינו 104,005 ₪.



      במקרה שבפנינו, בו לא קיימת  בגוף ההסכם התחייבות  ל"חניה מקורה", ובהינתן שהתובעת מבקשת ליישם את הקביעה החוזית בנוגע לחניה מס' 29, אין מקום לפצותה בגין ירידת ערך הקשורה בחניה.

6. אשר לשאר הרכיבים אשר לדעת התובעת מזכים אותה בפיצוי בגין ירידת ערך – עיון בחוות דעת השמאי רון מרקוס מטעם התובעת מעלה שהוא העריך ירידת ערך בגין ליקויים שלא נקבעו בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. לכן אני מעדיף את חוות דעתו של השמאי וואל סלאמה, מטעם הנתבעת, אשר מצא ירידת ערך בדירת התובעת בסך של 25,725 ₪.

דיור חלופי

7. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי במהלך ביצוע עבודות התיקונים יהיה צורך בפינוי הדירה למשך עשרה ימי עבודה. בחקירתו אמר כי ייתכן צורך ביומיים או בשלושה ימי עבודה נוספים, והסביר באריכות מדוע לא ניתן לצמצם את תקופת הפינוי מהדירה לצורך ביצוע עבודות התיקונים על-פי חוות דעתו. כשנשאלה יפעת בחקירה הנגדית האם התובעת תשכור דירה לעשרה ימים היא השיבה בשלילה. באת-כוח התובעת ביקשה בסיכומיה בכתב לפסוק פיצוי בגין דיור חלופי על דרך האומדנה, תוך התבססות כ"נקודת אחיזה" על סכום שכר דירה ראוי שנקבע בהסכם המכר. בא-כוח הנתבעת טען בסיכומיו בכתב כי לאור תשובת הבת של התובעת, אין מקום לפסיקת פיצוי בגין ראש נזק זה. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ואת קביעת המומחה ותשובותיו בחקירה, אני פוסק לתובעת כפיצוי עבור דיור חלופי סך 5,000 ₪.

פיצוי בלתי ממוני

8. בחנתי את התנהלות הצדדים החל ממועד קבלת החזקה בדירה ועד סמוך להגשת התביעה, כפי שמשתקפת בחילופי מיילים ומכתבים שונים. הגעתי למסקנה כי נגרם לתובעת נזק בלתי ממוני, אשר הפיצוי שעל הנתבעת לשלם לה בגינו הינו בסך 5,000 ₪.

הוצאות בעין

9. לאור גובה הפיצוי שנפסק בגין ראשי הנזק השונים, בהשוואה לסכומים שנתבעו, לא מצאתי לנכון לפסוק לתובעת פיצוי בגין הוצאות שהוציאה כשכר טרחת המומחים מטעמה.

התוצאה

10. התובעת זכאית לפיצוי כדלקמן:

• תיקון ליקויי בנייה – 99,648 ₪
• ירידת ערך – 25,725 ₪
• דיור חלופי – 5,000 ₪
• נזק בלתי ממוני – 5,000 ₪

סך הכל 135,373 ₪

11. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

(1) 135,373 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית החל ממועד עריכת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, 13.2.2022, ועד לתשלום המלא בפועל;

(2) מחצית אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 17.2.2020, ועד לתשלום המלא בפועל;

(3) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 17,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ט”ו אב תשפ”ג, 02 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.